For mange vil den boligen de bor i være den største investeringen de gjør i løpet av livet. Når en gammel nordmann dør, vil han ofte ha noe penger på en bankkonto, og kanskje også noen andeler i aksjefond, men i de fleste tilfeller vil den største verdien han overfører til sine arvinger være en nedbetalt bolig.
I Norge er det vanlig å eie sin egen bolig. Dette skyldes blant annet at de norske skattereglene favoriserer de som eier framfor de som leier. I tillegg har det de siste to tiårne vært gode tider i boligmarkedet, noe som har ført til at mange lever i den tro at det å investere i bolig er mye sikrere enn det å investere i for eksempel aksjer. På dette området skiller vi nordmenn oss ut fra folk i endel andre land. I mange land i for eksempel Europa er det mest vanlig å leie den boligen man bor i.
Jeg mener at det å investere i egen bolig vil være fornuftig for de fleste nordmenn. Grunnen til dette er at de som eier i gjennomsnitt kommer mye bedre ut av det enn de som leier over tid. Hvorfor er det slik? Kan det her være slik at de som eier er de som i utgangspunktet har høyere inntekt og derfor uansett ville ha kommet bedre ut av det? Dette kan være noe av forklaringen, men neppe hele forklaringen. Jeg tror en av hovedårsakene til dette er at man ved å eie egen bolig tvinger seg selv til å spare. Ved å gradvis betale avdrag på boliglånet, vil man sakte men sikkert bygge seg opp en større og større boligformue. De som leier kan selvsagt spare på annet vis. I teorien kan de plassere det de sparer på å leie i aksjefond eller på en bankkonto. I praksis er det likevel ofte ikke slik. Blir man ikke tvunget til å spare, så sparer man heller ikke noe særlig. Nærmest ubevisst tilpasser man det månedlige forbruket sitt til den månedlige utbetalte inntekten, og pengene bare «forsvinner» uten at man sitter igjen med noe særlig av verdier.
Selv om det å investere i egen bolig ofte vil være lønnsomt på lang sikt, så blir ofte verdistigningen i boligmarkedet veldig overdrevet. For det første lar vi oss lure av «tidseffekten». La oss si at du kjøper en bolig for 2 MNOK og selger den for 4 MNOK etter ti år. Ok, en dobling av verdien høres jo veldig bra ut. Men en dobling på ti år er faktisk ikke mer enn 7 % årlig økning i gjennomsnitt. Dette er en god avkastning, men det er mindre enn det man i gjennomsnitt har oppnådd i aksjemarkedet over lang tid. For det andre unnlater vi ofte å nevne alle kostnader når vi snakker om verdistigning på bolig. I eksempelet ovenfor eide du boligen i ti år. De fleste som eier en bolig i ti år, vil måtte gjøre en god del påkostninger. Og alle som eier egen bolig vet hvor raskt pengene flyr når man begynner å pusse opp eller skifte ut ting på boligen. La oss si at du i eksempelet ovenfor pusser opp badet, bygger en ny garasje og gjør en del annet mindre arbeid i løpet av de ti årene. Dersom disse påkostningene til sammen koster 0,5 MNOK, vil det ikke lenger være snakk om en verdistigning på 2 MNOK, men en verdistigning på 1,5 MNOK. I tilllegg er det svært dyrt å kjøpe og selge bolig. Du solgte boligen for 2 MNOK, men det var neppe det du satt igjen med etter at megleren og staten hadde mottatt sin del av salgssummen. Misforstå meg ikke. Det å investere i egen bolig er ofte lønnsomt på sikt, men ta «røverhistorier» om fantastisk avkastning med en stor klype salt.
En ganske vanlig felle som mange nordmenn går i er «oppussingsfellen». Vi nordmenn er verdensmestre i oppussing. Vi elsker å bytte kjøkken, pusse opp bad, slå ut vegger og legge ny parkett. For mange er dette en hobby. I forhold til tidligere er jo arbeidsuken blitt vesentlig kortere, og med alle moderne hjelpemidler i hjemmet, har mange av oss en god del tid til rådighet. Og mange bruker denne ledige tiden til å pusse opp eget hjem. Dette er særlig en hobby for menn som liker å gå rundt å si at de er handy, og at de fikser alt selv. Problemet med en slik hobby er et det fort tar overhånd. Det finnes nesten ikke grenser for hvor mye man kan bruke på oppussing. Baderomsinnredninger, fliser, parkett og hvitevarer finnes i alle prisklasser, så hvis man ikke passer på, blir dette raskt et veldig stort pengesluk. Men det er jo flott med et nyoppusset hjem, sier du kanskje? Ja, det kan det være, men mange blir aldri ferdige. De som blir sterkest rammet av dette, blir aldri fornøyde. Behovet for å stadig gjøre noe nytt i hjemmet blir bare større og større, og pengene flyr ut i høyt tempo. Så sitter man der med hvitevarer på kjøkkenet som man nesten ikke vet hvordan man skal skru på og parkett på stuegulvet som ikke kan vaskes med vanlig vaskemidler og som ungene ikke får lov til å leke på. 😀 Ok, dette tok litt av, men jeg kjenner faktisk flere som har blitt helt irrasjonelle når det gjelder oppussing. Som jeg har skrevet om i et tidligere innlegg, kan det være mye å spare på å redusere «omløpshastigheten» på det man eier, og det gjelder i høyeste grad også oppussing. Hvis kjøkkenet eller badet fungerer greit og det ikke er noen lekkasjer eller andre praktiske problemer, hvorfor ikke vente et par år til før du pusser opp og heller investert pengene i noe med forventet positiv avkastning? Har du behov for at alt i hjemmet til enhver tid skal være hypermoderne, kan det ta svært lang tid å bli millionær. Det du imidlertid ikke bør spare på, er nødvendig utvendig vedlikehold. Mal huset jevnlig og sjekk med jevne mellomrom at drenering o.l. fungerer som det skal. En nabo av meg har ikke malt huset på 15 år nå, og den gamle malingen har begynt å flasse av i store flak. Inne derimot, har han nettopp pusset opp kjøkkenet. Han risikerer altså å sitte med en nydelig kopp kaffe fra sin svindyre, integrerte Miele kaffemaskin mens den utvendige kledningen på huset råtner. Snakk om å prioritere det som er viktigst først. 😀
I del to av dette innlegget skal jeg skrive om hvordan du kan bruke boligen din og boliglånet ditt på en god måte i din formuebygging.
Vasco Da Lama Said,
juni 16, 2014 @ 12:52 am
Det er ikke verst med 7% avkastning når vi vanligvis snakker om flere millioner lånte kroner og skattefradrag på rentene. Alltid et komplisert regnestykke å finne ut hva som lønner seg, og umulig å vite på forhånd, men jeg er skeptisk til hvor unødvendig luksuriøse og dyre boliger er i Norge. Indianere setter opp en brukbar hytte i løpet av en dag, mens vi bruker 30 år på å betale for et hus som likevel raskt blir tatt som en selvfølge og som står tomt halve dagen.
pengeblogg Said,
juni 16, 2014 @ 4:49 am
Joda, 7 % årlig verdistigning er ganske bra det, hvis det virkelig er snakk om 7 %. Tar man hensyn til alle påkostninger og transaksjonskostnader, blir fort den årlige avkastningen en god del lavere.
Og helt enig med deg – mange nordmenn overinvesterer i egen bolig. Dette kan fort bli et hinder for å nå andre økonomiske mål.
Pengebingen Said,
juni 16, 2014 @ 1:12 pm
Har en følelse av at mange synes et høyt boliglån er kjempefint nettopp fordi dyr bolig genererer større avkastning når verdien stiger, og det påstås at det i det minste går opp i opp mer at man må ut med mer renter enn på et mindre lån. Mulig du kommer til det i senere innlegg, men jeg lurer litt på om du har formening om hvor mye av formuen man bør ha i bolig? Evt hvor stor andel av nettolønn som er fornuftig å bruke på å betale ned boliglån? Finnes det en god tommelfingerregel om man ønsker å bygge formue?
Jeg vet at Dave Ramsey anbefaler å låne slik at man maks betaler 1/4 av nettolønn med en nedbetalingstid på 15 år. Det vil gi rom for andre investeringer. Men han er vel kjent for å være veldig forsiktig av seg. Vet ikke hva du tenker om dette?
Vi mener nok å se behov for å flytte nærmere hovedstaden igjen etterhvert for å være i nærheten av et godt jobbmarked. Da er jo spørsmålet hvor mye dyrere bolig vi skal «ta oss råd til». Gitt at vi da har ca 1,1 mill i egenkapital. En avveining som påvirker pendleravstanden for å si det sånn. Det beste for økonomien tenker jeg må være å bestemme maksgrense på boligpris først og deretter finne et passende sted å bo ut i fra satte grense. Men så var det å finne den grensen da…
Tommel opp for gode innlegg altså!
pengeblogg Said,
juni 16, 2014 @ 2:16 pm
Jeg syns tommelfingerregler som sier at man ikke skal bruke mer enn så og så mye av utbetalt inntekt er ganske meningsløse. La oss si at Bente og Kari er like gamle og har samme inntekt. Bente er alenmor til tre barn og bor i et gammelt hus som trenger mye vedlikehold. Kari er singel og barnløs og bor i en ny og moderne leilighet. Er det fornuftig av Bente og Kari å ha like store boliglån? Høyst sannsynlig ikke. 🙂
Min tommelfingerregel er at man ikke bør ha høyere boliglån enn at man uten store problemer kan takle at renten øker til 10 %. I dagens marked høres kanskje 10 % veldig høyt ut, men renten har faktisk i min levetid (og jeg er ikke eldgammel ennå) vært høyere enn det. Denne tommelfingerregelen syns jeg er mye bedre enn de som tar utgangspunkt i en gitt andel av utbetalt lønn, fordi den tar hensyn til øvrige forpliktelser man har.
Hvor stor andel av formuen som bør være plassert i bolig er det veldig vanskelig å si noe om. Men generelt syns jeg mange har for mye plassert i bolig og for lite plassert i aksjer. At aksjer er så mye mer risikofylt enn bolig er jo en myte, og uansett vil det å spre formuen på både bolig og aksjer være mindre risikofylt enn det å ha hele formuen plasser enten i bolig eller i aksjer.
Helt enig i at man bør ta hensyn til avstanden til jobb når man avgjør hvor man skal bosette seg. Jeg har flere ganger lest artikler om familier som påstår at de sparer så og så mye ved å flytte ut av byen. I de fleste tilfeller sammenligner man da bare boligprisen i byen med den på landet. Dette blir alt for enkelt. 🙂