Pengeblogg (Twitter: @Pengeblogg)

Utleie av eiendom har skapt mange store formuer. Dersom du vet hva du gjør, og i tillegg får litt drahjelp av prisutviklingen i markedet, kan dette være et investeringsområde som du absolutt bør vurdere.

Som jeg har vært inne på tidligere, er jeg personlig opptatt av at formuen min skal være relativt «lettpleid». Veldig forenklet har jeg blitt millionær hovedsaklig gjennom å jobbe mye for å bli en høyt verdsatt arbeidstaker, spare en vesentlig andel av utbetalt inntekt hver måned og ved å investere i aksjemarkedet. Det finnes som regel en pris å betale for alle valg man gjør, og prisen å betale for min vei til millionærtilværelsen har vært at det å bli millionær har tatt noe lengre tid enn det kunne ha tatt dersom jeg hadde valgt å investere i blant annet bolig for utleie.

Investering i utleiebolig er altså noe som jeg ikke har noe særlig praktisk erfaring med selv. I utgangspunktet ønsker jeg ikke å skrive om ting som jeg ikke har personlig erfaring med, men samtidig anser jeg utleiebolig som et av de best egnede verktøyene for å bygge formue, så jeg velger likevel å dele noen tanker om dette. Jeg vil understreke at det jeg skriver om på dette området ikke er tatt ut av luften, men er basert på samtaler med personer som selv eier utleieboliger og det jeg har lest om temaet.

Grunnen til at så mange har blitt rike på å investere i utleieboliger, er ikke primært at verdistigningen i boligmarkedet er så voldsomt høy. Den gjennomsnittlige forventede verdistigningen over tid er faktisk lavere i boligmarkedet enn i aksjemarkedet. Det som skiller boligmarkedet fra de fleste andre markedet, er at man i mye større grad har mulighet til å lånefinansiere investeringene. La meg illustrere dette gjennom et eksempel:

1. Du har kr 200.000 stående på en bankkonto som du ønsker å investere. Du ønsker en lettpleid formue, så du plasserer dem i et globalt aksjefond. Etter ett år er andelene dine steget i verdi til kr 220.000 (10 % verdistigning).
2. Du har kr 200.000 stående på en bankkonto som du ønsker å investere. Du ønsker størst mulig avkastning, så du låner kr 800.000 og kjøper en liten leilighet til kr 1.000.000. Etter ett år selger du leiligheten til kr 1.070.000 (7 % verdistigning). Lånet på kr 800.000 hadde en effektiv rente på 4 %, så den totale rentekostnaden for året var på 32.000. Total avkastning blir da på kr 38.000 (salgspris – kjøpspris – rentekostnader). Det du har investert av egne penger er fortsatt kr 200.000, så avkastningen på din investering er på 19 %.

I eksempelet ovenfor ser vi at selv om prisstigningen i aksjemarkedet var høyere enn den i boligmarkedet, så fikk du likevel en høyere prosentvis avkastning på din investering i boligmarkedet. Dette kalles «giring» og skyldes altså at du ikke bare investerer egne penger, men også andres penger. Det spesielle med boligmarkedet er som nevnt at du kan belåne dine investeringer i et mye større omfang enn du kan med andre typer investeringer. Hvis du går til banken din og sier du har kr 200.000 og ønsker å låne kr 800.000 til å kjøpe andeler i aksjefond, vil du høyst sannsynlig få tilbakemelding om at dette ikke lar seg gjøre. Dette er imidlertid fullt mulig i boligmarkedet. Du kan også låne penger til aksjekjøp hos enkelte nettmeglere, men du kan som regel ikke belåne et aksjekjøp like mye som et boligkjøp og renten er i de fleste tilfeller høyere enn den er i boligmarkedet. Jeg vil understreke at jeg her snakker om vanlige privatpersoner. For profesjonelle investorer og tradere finnes det et eget marked der det ofte er mulig med en svært høy belåningsgrad, enten direkte gjennom at man kan låne til kjøp av enkeltaksjer eller indirekte gjennom derivatmarkedet.

Giring er altså grunnen til at så mange har blitt rike i boligmarkedet. Å bli rik ved hjelp av andres penger kan være en «snarvei» til rikdom, og dette er noe som Robert Kiyosaki skriver mye om i sine Rich Dad-bøker. Du må imidlertid aldri glemme at det å gire investeringene dine vil øke risikoen betydelig. Mange har blitt rike i eiendomsmarkedet, men mange har også gått til grunne økonomisk pga. høyt belånte eiendomsinvesteringer i et marked som faller.

Her er ti tips for hvordan du kan lykkes med investering i utleiebolig:

1. Kjenn det lokale markedet. Vi snakker gjerne om boligmarkedet som ett marked, men i realiteten er det snakk om en rekke ulike markeder. Prisene kan falle et sted i landet, mens de stiger et annet sted. I enkelte tilfeller kan det være store forskjeller mellom bydelene i en og samme by. Når du skal investere i boligmarkedet, er det derfor svært viktig at du kjenner til de lokale forholdene.
2. Finn en god megler. Eiendomsmeglere har et frynsete rykte (nesten like ille som bruktbilselgere). Dette skyldes at de jo i realiteten er selgere, og at de har et «stammespråk» som virker helt urimelig på folk flest. Et hus som holder på å falle sammen, bør kalles en «rønne», men en megler vil heller si at huset har «stort utviklingspotensiale». 🙂 Men selv om du må ta alt en eiendomsmelger sier med en stor klype salt, kan de likevel sitte med mye nyttig kunnskap for deg som vurderer å investere i en utleiebolig. En god megler kjenner som regel det lokale markedet bedre enn noen annen, og dette bør du absolutt utnytte.
3. Pass på kontantstrømmen. I Rich Dad-bøkene snakkes det mye om kontantstrøm (cashflow). Når du skal investere i en utleiebolig, bør du sette opp et regnestykke for hvordan den månedlige kontantstrømmen vil se ut. Penger du får inn vil jo være leieinntekten, mens penger som går ut vil være renter og avdrag på lån, løpende vedlikehold, kommunale avgifter osv. Det beste er om du klarer å skape en positiv pengestrøm allerede fra starten av, men ofte vil du ikke kunne dekke avdraget på lånet fullt ut med leieinntekten i begynnelsen. Deler av avdraget må du derfor dekke på annet vis. Det er imidlertid ikke noe galt i dette. Dersom du klarer å dekke noe av avdraget på lånet med leieinntekten, og markedet stiger, kan det likevel bli en svært lønnsom investering på sikt. Etterhvert som du betaler ned på lånet og leieinntekten stiger, vil du også kunne dekke avdraget med den månedlige renten. Da har du skapt en skikkelig «pengemaskin». 🙂
4. Unngå rariteter. Leiemarkedet er sammensatt, men det er et mye større marked for hus og leiligheter med normal standard og moderne løsninger enn for boliger med mange «rariteter». Ikke tenk så mye på hva du personlig liker i en slik situasjon; legg vekt på hva som er vanlig og som «folk flest» forventer.
5. Borettslagsleiligheter kan ikke alltid leies ut. Borettslagsleiligheter kan virke attraktive pga. at de er lavere priset (pga. felleskostnader som også skal dekke fellesgjeld), men i mange tilfeller er det ikke tillatt å leie ut en borettslagsleilighet. Vurderer du en borettslagsleilighet, må du derfor sjekke med styret i borettslaget at det faktisk er lov å leie ut den leiligheten du har tenkt å kjøpe.
6. Ta høyde for at boligen vil stå tom i perioder. En vanlig nybegynnerfeil i dette markedet er at man forutsetter at utleieboligen vil være leid ut hele tiden. Spør en som har erfaring med utleie, og du vil få beskjed om at dette ikke er realistisk. Ta derfor høyde for at utleieboligen din vil stå tom i perioder.
7. Tenk på vedlikeholdsbehovet. Tenk godt igjennom framtidig vedlikeholdsbehov for den boligen du vurderer å investere i. Er du ute etter en lettpleid formue, kan det være en god ide å investere i en nyere leilighet. For en leilighet vil ofte det utvendige vedlikeholdsbehovet være minimalt, og er leiligheten ny, vil også det innvendige vedlikeholdsbehovet være lite de første årene. Å kjøpe en falleferdig bygård kan på sikt bli en gullgruve, men ikke prøv deg på noe slikt hvis du er ute etter noe lettpleid.
8. Ikke gå for fort fram. Eiendomsinvestering er på mange måter «learning by doing», og det tar tid å bli dyktig. Begynn derfor gjerne med en enkel leilighet, og finn ut om dette er noe som du liker å drive på med før du eventuelt kjøper flere boliger.
9. Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Du har sikkert hørt utsagnet om at de tre nøklene for å lykkes i eiendomsmarkedet er beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet. Nærhet til kollektive transportmidler (mange som leier har ikke bil) og gåavstand til matbutikk er for eksempel forhold som kan gjøre det langt lettere å leie ut en bolig. Det å spørre seg «bilspørsmålet» kan her være nyttig. Dette lyder «hvordan ville det være å bo her uten tilgang til bil?»
10. Sett deg inn i regelverket. Boligutleie er regulert av et ganske omfattende lov- og regelverk. Den viktigste loven er Lov om husleieavtaler (husleieloven), men det er også andre lover og regler du bør kjenne til. Bruk litt tid på å sette deg inn i dette før du investerer i utleiebolig.

I første del av dette innlegget skrev jeg generelt om mine tanker rundt det å investere i egen bolig. I denne delen skal jeg dele ti tips for hvordan du kan bruke boligen din og boliglånet ditt på en god måte i din formuebygging.

1. Bestem deg for en makspris før du kjøper bolig. Det er fort gjort å forelske seg i en bolig på visning og dermed by mer enn man egentlig har råd til. Bestem deg derfor for en makspris, og gå aldri over denne.
2. Bytt bolig så sjelden som mulig. Transaksjonskostnadene ved kjøp og salg av bolig er betydlige, så ikke bytt bolig for ofte. Selvsagt er dette mye enklere sagt enn gjort. I mange tilfeller blir man tvunget til å bytte bolig pga. familieforøkelse, jobbytte, skilsmisse eller lignende. Men prøv likevel å tenke noen år fram i tid. En kollega av meg kjøpte for eksempel en liten leilighet sammen med den nye dama si for litt over et år siden. De var da begge akkurat passert 30 år og ingen av dem hadde barn. Nå er den nye dama blitt kona til min kollega og hun venter barn på slutten av året. Å bo i den lille leiligheten med kun ett soverom når de blir tre i husstanden vil være upraktisk, så nå skal de selge leiligheten og kjøpe seg et rekkehus eller lignende. Både min kollega og hans kone har forresten bra inntekt, så det hadde ikke vært noe problem for dem å investere i et rekkehus allerede for et år siden.
3. Standarden kan heves, størrelsen er ofte gitt. Når man har bestemt seg for hvor man ønsker å bo, vil det i første rekke være størrelsen på boligen og standarden på den som avgjør prisen. Her må man tenke igjennom hva som vil være det viktige noen år fram i tid. Da jeg kjøpte meg enebolig, kjøpte jeg en relativt stor en med middels høy standard. Grunnen til dette var at det var sannsynlig at vi kom til å bli flere i familien etterhvert, og at vi derfor ville komme til å trenge mer plass. Like ved det området der jeg bor, ble det også bygget nye boliger i den tiden vi var på utkikk etter hus. Vi så også på prospektene for disse. Det er jo tross alt mange fordeler ved å kjøpe noe helt nytt. Problemet var at til den prisen vi hadde bestemt oss for, ville vi måtte ta til takke med et mye mindre hus dersom vi skulle kjøpe helt nytt. Dette ville være greit der og da, men nå ville vi ha vokst ut av et slikt hus. Jeg vil likevel komme med en liten advarsel her. Med mindre du har spesielle fagkunnskaper, bør du tenke deg om minst to ganger før du investerer i et skikkelig oppussingsobjekt. Det er en betydelig risiko knyttet til det å investere i en bolig med akutte rehabiliteringsbehov.
4. Ikke gå i «oppussingsfellen». Som jeg skrev om i første del av dette innlegget, må man passe seg godt for oppussingsfellen. Det finnes nesten ikke grenser for hvor mye man kan bruke på oppussing, så hvis man ikke passer på her, vil fort oppussing bli en kostnad som blir så stor at den blir et stort hinder for andre økonomiske mål. Legg vekt på at ting skal fungere og være praktiske framfor at alt skal være så moderne og flott å se på. Mange kan spare utrolig mye penger på å endre tankegangen sin litt på dette området.
5. Ta godt vare på boligen din. Riktig vedlikehold vil forlenge levetiden på det meste. I første del av dette innlegget skrev jeg om min nabo som ikke har malt huset sitt på 15 år. I forrige uke tok jeg en prat med han, og vi kom inn på dette med å male hus. Vi så da litt på huset hans, og tilstanden var verre enn den ser ut til på litt avstand. Naboen min blir nødt til å bytte ganske mange kledningsbord når han skal male huset. Det manglende vedlikeholdet over mange år har ført til råte på mange av bordene. Ta godt vare på boligen din og gjør alltid det vedlikeholdet som er mest viktig først. Det er mye penger å spare på dette.
6. Ta hensyn til tid og kostnad for å komme deg til og fra jobb. Boligprisene i de største byene i Norge er høye. Dette gjør at mange velger å bosette seg i utkanten av byen, selv om de jobber inne i byen. Dette kan være en god måte å gjøre det på, men tenk deg om minst to ganger før du velger en slik løsning. Selv bor og jobber jeg i Trondheim og kjenner godt til forholdene rundt denne byen. Boligprisene i Trondheim er høye, så mange har valgt å bosette seg i nabokommunene Klæbu, Malvik og Melhus. For noen av dem som har valgt å gjøre dette, er det kun snakk om at de må sitte noen minutter ekstra på bussen hver dag. For andre er det langt større ulemper. En kamerat av meg bor i Klæbu, har barnehageplass for sine to barn i Trondheim og jobber en annen plass i Trondheim. Han trives godt i Klæbu, men arbeidsdagene hans blir veldig lange pga. at han bruker så mye tid på å frakte seg og ungene til og fra jobb og barnehage. Dette gjør han med buss, fordi han jobber i sentrum av byen og ikke har tilgang til parkeringsplass på jobben. Misforstå meg ikke. Jeg sier ikke at du ikke skal bosette deg i utkanten av en by. Men tenk igjennom alle konsekvensene før du velger å gjøre det. Kameraten min sparte kanskje rundt en million på å kjøpe seg hus i Klæbu, men bruker godt over en time mer på buss (og venting på buss) hver eneste arbeidsdag enn det jeg gjør. I tillegg er han mye mer avhenging av bil på fritiden enn det jeg er.
7. Sjekk boliglånsrenten din minst en gang per år. Store boliglån koster mye penger, og du bør derfor jevnlig sjekke at du har gode betingelser. Ta en årlig sjekk på at den effektive renten du har ikke er unødvendig høy. Det er stor konkurranse i dette markedet, så du kan fort spare mange penger på å være en aktiv kunde. Mye av grunnen til de enorme overskuddene som endel av de største bankene har, skyldes at de har veldig mange sløve kunder som ikke orker å sjekke sine betingelser jevnlig.
8. Ikke ta opp for høyt boliglån. Tommelfingerregelen min er at du ikke skal ha høyere boliglån enn at du uten store økonomiske problemer kan takle en boliglånsrente på 10 %. I endel tilfeller er boligprisene blitt så høye at man er nødt til å ta opp et lån som er høyere enn dette for å få råd til å kjøpe seg en bolig der man ønsker å bo. I så fall vil jeg anbefale å ha fullt fokus på det å betale ned på boliglånet til du er innenfor denne grensen. Ikke begynn å spare i aksjefond eller lignende hvis du har så høyt boliglån at du bare så vidt klarer å betale renter og avdrag med dagens lave rentenivå.
9. Betal gjerne ned boliglånet ditt over lang tid. Når du har kommet deg innenfor grensen nevnt i punkt 8, bør du tenke igjennom hvordan du ønsker å spare videre. En løsning er å fortsette å betale ned maksimalt på boliglånet hver måned, og på den måten bli gjeldsfri på kortest mulig tid. Mange velger denne løsningen og jeg skal ikke påstå at den er dårlig. Jeg vil imidlertid ikke anbefale å gjøre det slik. Aksjemarkedet har over tid gitt en høyere avkastning enn boligmarkedet, og det vil også være mindre risiko knyttet til det å investere i to markeder framfor kun ett. En løsning som jeg kan anbefale er derfor følgende: når du har nedbetalt boliglånet ditt så mye at du uten store økonomiske problemer kan takle en boliglånsrente på 10 %, endrer du nedbetalingstiden på boligen din til det maksimale av det banken kan tilby. Hvor mange år dette er, varierer fra bank til bank. Det meste jeg har sett tror jeg er 50 års nedbetalingstid. Det du frigjør ekstra hver måned ved å gjøre dette, investerer du i et godt aksjefond. Selv har jeg gått så langt at jeg har hatt avdragsfritt boliglån i noen år, slik at jeg kunne ha spart maksimalt i aksjefond. Dette er en litt mer ekstrem løsning som jeg kun vil anbefale for de som klarer å leve med de store svingningene i aksjemarkedet. For de fleste vil jeg anbefale å fortsette å nedbetale litt på boliglånet hver måned.
10. Tenk deg om før du investerer i flere boliger. En av fordelene med å være millionær, er at man har færre begrensninger på hva man kan bruke fritiden sin til. Dette gjelder dog kun hvis man har en «lettpleid» formue som ikke krever alt for mye av din tid. Mange velger å investere i en eller flere hytter eller feriehus i tillegg til sin vanlige bolig. Å ha en hytte å dra til i helgene er det mange som setter stor pris på, men ikke glem at jo flere hus og hytter du eier, desto mer vil det å kreve av din tid til vedlikehold. En studiekamerat av meg har jobbet seg opp i et større oljefirma i Stavanger og har en svært god inntekt. I løpet av de siste fem årene har han investert i en hytte på fjellet, en hytte ved sjøen og en stor båt. Dette i tillegg til at han har enebolig med stor hage og to ganske små unger. Sist jeg snakket med han innrømmet han at han hadde tatt seg vann over hodet og ikke hadde noe tid igjen til å slappe av lenger. Han har lange arbeidsuker og trives godt med det, men han har investert i alt for mye som krever mye av hans fritid. Jeg er generelt veldig skeptisk til å investere i ting som krever mye oppfølging eller vedlikehold. Hvis det å bli millionær medfører at du ikke lenger har noe tid til overs til å gjøre det du virkelig liker, har du gjort noe ufornuftige valg. Vi er alle forskjellige, og for noen er toppen av lykken det å stå i timesvis å pusse på en båt. Dette er greit nok, men mange av de som investerer i båt liker ikke det å pusse på den. De liker å bruke båten på fjorden en flott sommerdag, men ikke alt det andre. For disse vil jeg si at det ville være mye mer fornuftig å leie en båt når de ønsker det, framfor å kjøpe en. Timesprisen for å leie en båt kan selvsagt virke veldig høy, men sett i en litt større sammenheng er ofte dette en mye bedre løsning likevel.

Det er ikke helt enkelt å gi råd om bolig og boliglån. Veldig mange har en litt spesiell historie på dette området, så generelle råd blir ikke alltid så nyttige. Noen har arvet et hus, og selv om det er fullt av feil kunne de aldri ha tenkt seg å selge det. Noen har en spesielt god leieavtale og velger derfor å avvente det å kjøpe egen bolig. Noen bor i en fraflytningskommune der man slett ikke bør kjøpe bolig, mens andre bor i et pressområde der prisene begynner å bli skummelt høye. Rådene ovenfor må derfor ses på som generelle betraktninger, og det er ikke gitt at du bør følge dem alle. Det er imidlertid en gjennomgangstone i de rådene jeg gir – tenk helhetlig og langsiktig og ikke se på din bolig som ditt eneste verktøy i din formuebygging. Jeg tror alle kan ha nytte av å lytte til denne gjennomgangstonen. 🙂

For mange vil den boligen de bor i være den største investeringen de gjør i løpet av livet. Når en gammel nordmann dør, vil han ofte ha noe penger på en bankkonto, og kanskje også noen andeler i aksjefond, men i de fleste tilfeller vil den største verdien han overfører til sine arvinger være en nedbetalt bolig.

I Norge er det vanlig å eie sin egen bolig. Dette skyldes blant annet at de norske skattereglene favoriserer de som eier framfor de som leier. I tillegg har det de siste to tiårne vært gode tider i boligmarkedet, noe som har ført til at mange lever i den tro at det å investere i bolig er mye sikrere enn det å investere i for eksempel aksjer. På dette området skiller vi nordmenn oss ut fra folk i endel andre land. I mange land i for eksempel Europa er det mest vanlig å leie den boligen man bor i.

Jeg mener at det å investere i egen bolig vil være fornuftig for de fleste nordmenn. Grunnen til dette er at de som eier i gjennomsnitt kommer mye bedre ut av det enn de som leier over tid. Hvorfor er det slik? Kan det her være slik at de som eier er de som i utgangspunktet har høyere inntekt og derfor uansett ville ha kommet bedre ut av det? Dette kan være noe av forklaringen, men neppe hele forklaringen. Jeg tror en av hovedårsakene til dette er at man ved å eie egen bolig tvinger seg selv til å spare. Ved å gradvis betale avdrag på boliglånet, vil man sakte men sikkert bygge seg opp en større og større boligformue. De som leier kan selvsagt spare på annet vis. I teorien kan de plassere det de sparer på å leie i aksjefond eller på en bankkonto. I praksis er det likevel ofte ikke slik. Blir man ikke tvunget til å spare, så sparer man heller ikke noe særlig. Nærmest ubevisst tilpasser man det månedlige forbruket sitt til den månedlige utbetalte inntekten, og pengene bare «forsvinner» uten at man sitter igjen med noe særlig av verdier.

Selv om det å investere i egen bolig ofte vil være lønnsomt på lang sikt, så blir ofte verdistigningen i boligmarkedet veldig overdrevet. For det første lar vi oss lure av «tidseffekten». La oss si at du kjøper en bolig for 2 MNOK og selger den for 4 MNOK etter ti år. Ok, en dobling av verdien høres jo veldig bra ut. Men en dobling på ti år er faktisk ikke mer enn 7 % årlig økning i gjennomsnitt. Dette er en god avkastning, men det er mindre enn det man i gjennomsnitt har oppnådd i aksjemarkedet over lang tid. For det andre unnlater vi ofte å nevne alle kostnader når vi snakker om verdistigning på bolig. I eksempelet ovenfor eide du boligen i ti år. De fleste som eier en bolig i ti år, vil måtte gjøre en god del påkostninger. Og alle som eier egen bolig vet hvor raskt pengene flyr når man begynner å pusse opp eller skifte ut ting på boligen. La oss si at du i eksempelet ovenfor pusser opp badet, bygger en ny garasje og gjør en del annet mindre arbeid i løpet av de ti årene. Dersom disse påkostningene til sammen koster 0,5 MNOK, vil det ikke lenger være snakk om en verdistigning på 2 MNOK, men en verdistigning på 1,5 MNOK. I tilllegg er det svært dyrt å kjøpe og selge bolig. Du solgte boligen for 2 MNOK, men det var neppe det du satt igjen med etter at megleren og staten hadde mottatt sin del av salgssummen. Misforstå meg ikke. Det å investere i egen bolig er ofte lønnsomt på sikt, men ta «røverhistorier» om fantastisk avkastning med en stor klype salt.

En ganske vanlig felle som mange nordmenn går i er «oppussingsfellen». Vi nordmenn er verdensmestre i oppussing. Vi elsker å bytte kjøkken, pusse opp bad, slå ut vegger og legge ny parkett. For mange er dette en hobby. I forhold til tidligere er jo arbeidsuken blitt vesentlig kortere, og med alle moderne hjelpemidler i hjemmet, har mange av oss en god del tid til rådighet. Og mange bruker denne ledige tiden til å pusse opp eget hjem. Dette er særlig en hobby for menn som liker å gå rundt å si at de er handy, og at de fikser alt selv. Problemet med en slik hobby er et det fort tar overhånd. Det finnes nesten ikke grenser for hvor mye man kan bruke på oppussing. Baderomsinnredninger, fliser, parkett og hvitevarer finnes i alle prisklasser, så hvis man ikke passer på, blir dette raskt et veldig stort pengesluk. Men det er jo flott med et nyoppusset hjem, sier du kanskje? Ja, det kan det være, men mange blir aldri ferdige. De som blir sterkest rammet av dette, blir aldri fornøyde. Behovet for å stadig gjøre noe nytt i hjemmet blir bare større og større, og pengene flyr ut i høyt tempo. Så sitter man der med hvitevarer på kjøkkenet som man nesten ikke vet hvordan man skal skru på og parkett på stuegulvet som ikke kan vaskes med vanlig vaskemidler og som ungene ikke får lov til å leke på. 😀 Ok, dette tok litt av, men jeg kjenner faktisk flere som har blitt helt irrasjonelle når det gjelder oppussing. Som jeg har skrevet om i et tidligere innlegg, kan det være mye å spare på å redusere «omløpshastigheten» på det man eier, og det gjelder i høyeste grad også oppussing. Hvis kjøkkenet eller badet fungerer greit og det ikke er noen lekkasjer eller andre praktiske problemer, hvorfor ikke vente et par år til før du pusser opp og heller investert pengene i noe med forventet positiv avkastning? Har du behov for at alt i hjemmet til enhver tid skal være hypermoderne, kan det ta svært lang tid å bli millionær. Det du imidlertid ikke bør spare på, er nødvendig utvendig vedlikehold. Mal huset jevnlig og sjekk med jevne mellomrom at drenering o.l. fungerer som det skal. En nabo av meg har ikke malt huset på 15 år nå, og den gamle malingen har begynt å flasse av i store flak. Inne derimot, har han nettopp pusset opp kjøkkenet. Han risikerer altså å sitte med en nydelig kopp kaffe fra sin svindyre, integrerte Miele kaffemaskin mens den utvendige kledningen på huset råtner. Snakk om å prioritere det som er viktigst først. 😀

I del to av dette innlegget skal jeg skrive om hvordan du kan bruke boligen din og boliglånet ditt på en god måte i din formuebygging.

Du har sikkert hørt rike personer si at «den første millionen var den vanskeligste». Dette er en sannhet som det kan være viktig å ha i bakhodet når du skal i gang med å investere pengene dine. I begynnelsen går formuebyggingen saaaaakte, og dette kan være frustrerende og føre til at mange gir opp og går tilbake til gamle vaner med å bruke opp hele inntekten sin hver måned. Men klarer man å holde ut den innledende og til tider fryktelig kjedelige fasen, vil formuebyggingen etterhvert bli lettere og lettere. Det er to hovedgrunner til at det er slik:

• Det tar tid å lære seg de grunnleggende ferdighetene som må til for å bygge formue. For å gjenta meg selv til det kjedsommelige – må du lære deg å kutte kostnadene dine, øke inntektene dine og investere pengene dine for å klare å bli millionær. Når du har fått disse grunnleggende ferdighetene på plass, vil alt det andre automatisk gå mye lettere. For meg er det for eksempel en helt naturlig ting å investere en betydelig andel av min utbetalte inntekt hver måned, og jeg er alltid oppmerksom på nye muligheter som måtte dukke opp når det gjelder det å øke inntekten min. Dette er vaner som jeg over tid har klart å etablere, og som nå er knyttet til den personen jeg er og ønsker å være. Å gjøre noe annet for meg vil nå være «naturstridig». 🙂 For 15 år siden var jeg imidlertid i en helt annen situasjon. Da satt pengene løst og jeg hadde ingen plan eller strategi for hva jeg holdt på med når det gjaldt min privatøkonomi. Jim Rohn sa noe sånn som at «det er ikke de resultatene du skaper som er det viktigste, men den personen du må utvikle deg til å bli for å klare å skape disse resultatene». Dette ligger det mye visdom i. Tenk for eksempel på historien til Donald Trump. Svært forenklet er historien slik – han var først rik, så mistet han alle sine pengene sine og ble full av gjeld, deretter ble han veldig rik. 😀 Årsakene til at det ble slik er sikkert mange, men jeg vil tro at en av hovedårsakene til at Trump klarte å komme så sterkt tilbake, er måten han utviklet seg som person på. Det har også blitt påstått at dersom man samlet inn alle pengene i hele verden og spredde dem likt til alle jordens mennesker, så ville pengene etter noen år igjen bli fordelt omtrent som de var i utgangspunktet. Jeg tror ikke dette er helt sant, men det er likevel en viss grad av sannhet i dette. De som har «the millionaire mind» vil begynne å akkumulere formue igjen, mens de som sløser og kaster bort de pengene de mottar vil bli like blakke igjen.
• I begynnelsen vil nesten all akkumulering av formue skje ved at du investerer «nye» penger (for eksempel en andel av utbetalt lønn hver måned). Etter hvert som formuen din blir større og større, vil verdistigningen på allerede investerte midler bli tydeligere og tydeligere. Har du ingenting investert, vil det at aksjemarkedet stiger 10 % på et år, ikke gi deg noe verdistigning på din portefølje. Har du kr 100.000 investert, vil porteføljen din imidlertid øke med kr 10.000. Har du kr 1.000.000 investert, vil porteføljen din øke med kr 100.000. Det at de pengene du allerede har investert og akkumulert «jobber» for deg, er en nesten magisk greie som det er veldig motiverende å følge med på. Men for å oppleve denne magien, er det helt nødvendig at du holder ut den første fasen.

Det å bli millionær er altså av ulike grunner en utholdenhetsprøve. Det kan sammenlignes med det å trene seg opp til å løpe en maraton. Bare en liten andel av befolkningen orker å legge inn den nødvendige innsaten som må til for å klare å fullføre en maraton, og bare en liten andel av befolkningen orker å tilegne seg de kunnskapene og vanene som må til for å klare å bli millionær. Men har du først klart å fullføre en maraton, vil det i de fleste tilfeller være ganske enkelt å fullføre en ny. Akkurat slik er det også med penger – har du først klart å opparbeide deg den første millionen, så vil den neste være veldig mye enklere. 🙂