Millionærskolen – Investering i aksjemarkedet del 3 – Kjøp og avvent eller markedstiming?

Det finnes et hav av ulike meninger om hvordan man bør investere i aksjemarkedet. Noe av det som stadig diskuteres, er om man bør være inne i markedet til enhver tid, eller om man bør prøve å skape meravkastning ved å «time» markedet og selge seg ut når markedet faller.

De som anbefaler en «kjøp og avvent»-strategi (buy and hold), argumenterer med at det er umulig å time markedet. Ingen klarer systematisk å si når markedet har nådd bunnen eller toppen, og går man glipp av de få dagene i året da markedet virkelig «tar av», så vil den totale avkastningen bli vesentlig lavere. I tillegg er det slik at fondsbransjen ønsker at kundene skal være fullt investert til enhver tid. Da vil forvaltningshonorarene bli høyere, og fondene slipper det arbeidet som følger med dersom mange nok kunder stadig kjøper og selger seg inn og ut av fondet. At fondsbransjen nesten utelukkende anbefaler en kjøp og avvent-strategi er derfor ikke overraskende.

De som anbefaler å selge seg ut av markedet når det faller (market timers), argumenterer ofte med at man kan bruke historiske data til å utarbeide strategier som med stor sannsynlighet kan skape meravkastning. Ser man på historiske data, ser man for eksempel at enkelte måneder har gjort det mye bedre enn andre (desember og januar har for eksempel gjort det mye bedre enn september), enkelte år i den amerikanske «presidentsyklusen» har gjort det bedre enn andre år (det beste året er året før det er valg) og så videre. De argumenterer videre med at dersom man er ute av markedet de dagene i året da markedet virkelig faller mye, så vil den totale avkastningen blir vesentlig høyere (akkurat det samme argumentet som de som anbefaler en kjøp og avvent-strategi bruker, men med motsatt «fortegn»).

Et poeng som ofte ikke kommer fram i denne sammenheng, er den skattemessige fordelen som en kjøp og avvent-strategi har. Når man investerer i aksjer, skatter man i Norge først av verdistigningen når man selger. La meg illustrere dette med et eksempel. La oss si at en person investerer kr 10.000 i et aksjefond og lar pengene stå i ti år før han selger andelene. I løpet av disse årene oppnår han en avkastning på 10 % hvert år i gjennomsnitt. Andelene hans vil etter ti år ha en verdi på kr 25.900, og han må skatte 27 % av avkastningen på kr 15.900. Han vil sitte igjen med kr 21.600, som utgjør en avkastning på 116 % totalt sett. La oss så tenke oss at denne personen i stedet bytter fond hvert år. Han oppnår den samme årlige avkastningen før skatt, men på grunn av at han årlig må skatte av avkastningen, vil den totale avkastningen bli en god del lavere. Dersom han årlig skatter 27 % av avkastningen, vil han ende opp med kr 20.200 etter skatt, som utgjør en avkastning på 102 % totalt sett. Forskjellen i dette eksempelet er på 14 prosentpoeng, og den vil bli større jo høyere den årlige avkastningen er og jo flere år man investerer. Grunnen til at det blir slik, er at man ved å utsette beskatningen av verdistigningen i gjennomsnitt vil ha mer investert i markedet enn det man vil ha dersom man årlig må skatte av verdistigningen (man «låner» på en måte penger fra staten).

Som ved det meste annet som gjelder aksjemarkedet, er det svært vanskelig å gi noen absolutte anbefalinger. Å time markedet er vanskelig, men det er likevel mange som klarer det ofte nok til at de greier å skape meravkastning. Når det gjelder den skattemessige fordelen med kjøp og avvent-strategien, mener jeg at man ikke bør legge for mye vekt på denne isolert sett. Når man sammenligner ulike strategier, er det viktig at man tar hensyn til alle kostnader, og skattekostnaden er da en av dem. Netto avkastning etter at alle kostnader er dekket er hva man bør sammenligne (her har ofte akademiske studier store svakheter, pga. at de ofte ser bort ifra kostnadssiden for å gjøre beregningene enklere). Selv om jeg ikke vil gi en absolutt anbefaling på dette området, så vil jeg likevel sterkt anbefale deg å tenke igjennom hvor mye du orker å «vedlikeholde» porteføljen din i årene framover. Høy avkastning i aksjemarkedet skapes i de fleste tilfeller på lang sikt, og da bør man også ha en strategi som man klarer å følge på lang sikt. Personlig følger jeg nesten utelukkende en kjøp og avvent-strategi når det gjelder mine fondsinvesteringer. Dette er delvis på grunn av at den potensielle meravkastningen jeg kunne ha fått ved å prøve å time markedet er høyst usikker, og delvis på grunn av at jeg ønsker en portefølje som ikke krever for mye oppfølging.

Kommentarer

Millionærskolen – Femte pensumbok

Det er skrevet et svært stort antall bøker om aksjemarkedet. På Amazon.com fikk jeg opp 45.521 treff da jeg søkte på bøker med søkeordene «stock market», så det er ikke helt lett å komme med anbefalinger. Flertallet av disse bøkene handler om det å investere i enkeltaksjer. I Millionærskolen skriver jeg imidlertid både om det å investere i aksjefond og i enkeltaksjer, og femte pensumbok handler om investering i aksjefond.

Femte pensumbok er:

  • Common sense on mutual funds – John C. Bogle

Common sense on mutual funds er en moderne klassiker som inneholder mye nyttig informasjon for alle som ønsker å lære om aksjemarkedet. Forfatteren var med på å starte et av de første indeksfondene på syttitallet, og gjennomgangstonen i boken er at indeksfond er det beste valget for de fleste. Jeg er ikke 100 % enig i alt som står i denne boken, men anser den likevel som en velskrevet og god bok.

Kommentarer

Millionærskolen – Investering i aksjemarkedet del 2, fond eller enkeltaksjer?

Det finnes mange ulike måter å investere i aksjemarkedet på. I Millionærskolen skal jeg kun skrive om to av dem, nemlig investering i aksjefond og investering i enkeltaksjer. Selv om man investerer i det samme markedet, så er det noen viktige forskjeller på det å investere i fond og i enkeltaksjer, og jeg mener det er viktig at man er klar over disse forskjellene.

Aksjefond

Når man investerer i et aksjefond, overlater man til andre å forvalte pengene sine. Her er noen fordeler med aksjefond:

  • Det er enkelt å komme i gang med fondssparing. Har du bankID, kan du bli kunde hos et av de mange fondsselskapene i løpet av noen minutter.
  • Diversifisering. Når man investerer i et aksjefond, vil pengene man investerer alltid bli spredd på en rekke ulike selskaper (som regel flere titalls).
  • Utsatt skatt. I Norge er det slik at man skatter av avkastningen av fondsinvesteringer først når man selger andelene sine. Dersom fondet ditt selger aksjer i Telenor og heller investerer pengene i Seadrill, utløser altså ikke dette noe skatt for deg som andelseier, med mindre du selger andeler i fondet. Jeg skal komme tilbake til denne fordelen i et senere innlegg.
  • Mulighet for automatisk sparing. I veldig mange aksjefond kan man tegne en spareavtale. Man vil da investere et gitt beløp hver måned. Hvis du har lest første pensumbok i Millionærskolen (The automatic millionaire), så vil du huske at forfatteren David Bach skriver mye om fordelene med automatisert sparing.
  • Mye å velge i. Det finnes veldig mange ulike fond å velge i (i mange land er det faktisk slik at det finnes flere aksjefond enn det finnes enkeltaksjer notert på landets børs). I norske fondsselskaper kan du for eksempel investere i globale indeksfond, globale aktive fond, europeiske fond, nordiske fond, svenske fond, norske fond, eiendomsfond, teknologifond osv.

Enkeltaksjer

Å investere i enkeltaksjer er den gode gamle måten å investere i aksjemarkedet på. Her er noen fordeler med enkeltaksjer:

  • Fokusering. Jeg oppga diversifisering som en fordel med aksjefond. På mange måter er diversifisering en fordel, i og med at det reduserer risikoen for store tap. Samtidig er det slik at diversifisering har sin pris. Du vil aldri oppnå knallgod avkastning dersom du investerer i 50 ulike selskaper (slik du gjerne gjør hvis du investerer i et aksjefond). Investerer du i enkeltaksjer, kan du velge å investere i kun en, to eller tre aksjer, og da er mulighetene for kjempegod avkastning bedre. På dette området er det to ulike «skoler» og ekspertene er delt i hva de anbefaler. Noen sier at avkastningen i aksjemarkedet i seg selv er så god at det beste er å kjøpe andeler i et svært billig indeksfond som er veldig godt diversifisert (for eksempel et globalt fond). Andre sier at veien til suksess i aksjemarkedet er å kun investere i noen få aksjer, men å passe på disse aksjene like godt som man passer på et spedbarn. De som hevder det sistnevnte har opplagt et poeng. Alle de som har tjent virkelig store penger i aksjemarkedet, det være seg Jesse Livermore, Nicolas Darvas, William O’Neil, Warren Buffet, Øystein Stray Spetalen eller Jan Haudemann-Andersen, har investert i enkeltaksjer, og ikke i (noen særlig grad) i aksjefond. Du blir ikke milliærdar ved å tegne en spareavtale i KLP sitt fond AksjeGlobal Indeks IV (med mindre du har så høy inntekt at du kan investere ti millioner hver måned). :-D
  • Kostnader. Om de totale kostnadene blir høyere eller lavere ved å investere i enkeltaksjer framfor å investere i aksjefond, avhenger helt av hvilken strategi man følger. Investerer man i enkeltaksjer, slipper man imidlertid å betale det forvaltningshonoraret som man blir belastet i et aksjefond. Dersom man er villig til å bruke endel tid på sine aksjeinvesteringer, kan man lage sitt eget lille billige «aksjefond» ved å investere i enkeltaksjer.

Hva bør du så investere i? Aksjefond eller enkeltaksjer? Her finnes det ikke noe fasitsvar, men her er mine anbefalinger:

  • Hvis du egentlig ikke syns aksjemarkedet er særlig interessant og fengende, og vil gjøre det enklest mulig for deg selv, bør du investere kun i aksjefond. Hvilken type fond du bør investere i skal jeg skrive mer om i et senere innlegg.
  • Hvis du syns aksjemarkedet er spennende og har tid og lyst til å prøve deg på å skape meravkastning, kan du investere 80 % i aksjefond og 20 % i enkeltaksjer. De 20 % du investere i enkeltaksjer bør investeres i aksjer i minst to ulike selskaper. For å begrense risikoen for store tap, vil jeg sterkt anbefale at du aldri investerer mer enn 10 % av din aksjeportefølje i ett enkelt selskap (unntaket her er dersom du kun leker deg litt med småpenger i aksjemarkedet).
  • Hvis du syns aksjefond er forferdelig kjedelige greier og ønsker å knuse indeksen, kan du begynne med å investere 50 % i aksjefond og 50 % i enkeltaksjer. Regelen om maks 10 % av porteføljen din i ett enkelt selskap gjelder selvsagt også her. Etterhvert som du får erfaring og klarer å skape meravkastning (klarer du ikke å skape meravkastning med enkeltaksjer, vil det jo være en bedre løsning å investere i et billig indeksfond) kan du øke andelen som du investerer i enkeltaksjer gradvis.

Jeg husker ikke helt når jeg investerte i min første aksje, men sannsynligvis strekker min egen «aksjehistorie» seg nå over nesten to tiår (bare det å skrive denne setningen gjør at jeg føler meg veldig gammel :-D ). Jeg har investert i mye rart og har både tjent og tapt små og store penger. I noen få tilfeller har jeg ved en god kombinasjon av litt teft og mye flaks gjort noen «kuler». Her kan nevnes investeringer i Opticom (dette var en skikkelig tradingaksje for noen år tilbake), DNO og Nordic Semiconductor. Jeg har vært relativt flink til å bruke stop-loss på mine investeringer, så jeg har unngått de helt store tapene, men jeg har selvsagt tapt endel på en rekke ulike aksjer. Jeg har også investert i mange ulike aksjefond. En av mine første fondsinvesteringer var i et miljøfond. Jeg kjøpte andeler fordi fondet hadde steget voldsomt siste år. Heldigvis fortsatte økningen en stund til, så jeg gikk ikke inn rett før det snudde. Alt i alt tjente jeg litt på denne investeringen. Nå i ettertid ser jeg at mye av det jeg gjorde de første årene var tilfeldig og at jeg ikke hadde noen klar plan eller strategi for det jeg holdt på med. Litt etter litt ble jeg flinkere til å tenke langsiktig og helhetlig. I dag investerer jeg hovedsakelig i fond, men også periodevis noe i enkeltaksjer. Grunnen til at jeg hovedsaklig investerer i aksjefond nå er at porteføljen min har blitt såpass stor at jeg er opptatt av å beskytte den mot for store tap. I starten lekte jeg meg med noen få titusen i markedet, og da var det ikke så farlig hvilken vei det gikk. Nå har jeg flere millioner investert i aksjemarkedet (ikke veldig mange, men nok til at jeg kan skrive «flere»), og da blir situasjonen en helt annen. Jeg syns dog fortsatt at aksjemarkedet er spennende og utfordrende, så i perioder investerer jeg noe i enkeltaksjer i tillegg. Jeg benytter da hovedsaklig «trendfølging» som strategi (mer om denne strategien i et senere innlegg).

Kommentarer (7)

Millionærskolen – Investering i aksjemarkedet del 1, innledende betraktninger

Dette er første av mange innlegg om aksjemarkedet i Millionærskolen. Jeg kommer til å skrive mer om aksjemarkedet enn de andre markedene jeg anbefaler å investere i. Det er flere grunner til dette:

  • De aller fleste millionærer har deler av sin formue plassert i aksjemarkedet.
  • Den forventede langsiktige avkastningen i aksjemarkedet er høy sammenlignet med de fleste andre markeder.
  • Du velger selv hvor lettpleid din aksjeportefølje skal være. I motsetning til hva mange tror, er det faktisk mulig å følge en god strategi i aksjemarkedet som nesten ikke krever noe oppfølging. Det er imidlertid selvsagt også fullt mulig å ha dette som en heltidsjobb.
  • Det er i aksjemarkedet jeg personlig har skapt størstedelen av min formue, og det er derfor dette markedet jeg har mest kunnskap om og erfaring fra.

Det er skrevet tusenvis av bøker, artikler og blogginnlegg om aksjemarkedet, og det er lett å «gå seg vill» på dette området. Man kan tilnærme seg aksjemarkedet på en rekke ulike måter, og det ikke slik at en bestemt strategi nødvendigvis er den beste for alle. Innleggene om aksjemarkedet i Millionærskolen vil på ingen måte være noen komplett «aksjeskole», men leser du alle innleggene, i tillegg til de pensumbøkene jeg etterhvert vil oppgi, vil du bli meget godt rustet til å bruke aksjemarkedet i din formuebygging.

Det florerer av myter, udokumenterte historier og halvsannheter om aksjemarkedet. Jeg vil derfor innledningsvis komme med noen betraktninger som forhåpentligvis vil gjøre at du får et mer realistisk syn på dette markedet:

  • Du må ha tro på framtiden. Ser vi på aksjemarkedet totalt sett, vil utviklingen i årene framover forutsette at bedriftene klarer å skape nye og gode produkter som forbrukerne vil ha, og at de gjør dette på en bærekraftig og god måte. Dersom du er av den mer apokalyptiske typen som egentlig tror at finansmarkedene vil bryte sammen og at jorda snart vil gå under på grunn av at vi mennesker forurenser alt for mye og opptrer uansvarlig på så mange måter, bør du holde deg unna aksjemarkedet.
  • Jakten på meravkastning gjør at de fleste oppnår mindreavkastning. I aksjemarkedet kan du over tid forvente å oppnå en årlig gjennomsnittlig avkastning på om lag 8-10 %. Denne avkastningen vil du kunne oppnå hvis du investerer i et indeksfond med svært lave kostnader og tar tiden til hjelp. Hva som er høy årlig avkastning vil avhenge av hva man sammenligner med, men jeg vil si at 8 – 10 % årlig avkastning er ganske bra. Oppnår du 10 % årlig avkastning, vil pengene dine doble seg i løpet av om lag sju år, tredoble seg i løpet av om lag 12 år og firedoble seg i løpet av om lag 15 år. De fleste som investerer i aksjemarkedet er imidlertid ikke fornøyd med den gjennomsnittlige avkastningen, og prøver derfor «slå indeksen». Det finnes mange måter å forsøke å gjøre dette på, men de fleste vil ikke klare det i praksis over tid. De fleste som jakter på meravkastning ender altså opp med mindreavkastning (med mindreavkastning mener jeg her at man oppnår en lavere avkastning enn den referanseindeksen man bruker). Jeg sier ikke at du ikke skal prøve, men vær forberedt på at det er vanskelig.
  • Det svinger kraftig. Før årsskiftet hvert år oppsummerer bladet Kapital året som har gått og spør eksperter om hvordan de tror at ulike markeder vil utvikle seg i året som kommer. Påfallende ofte svarer da ekspertene at de forventer at kommende år vil bli et «gjennomsnittsår» og at avkastningen i aksjemarkedet derfor vil bli på rundt 8 – 10 %. Jeg er ikke sikker på hvorfor de sier dette, men jeg tror dette er fordi de egentlig ikke aner hvordan utviklingen vil bli, og da er det like greit å si at det vil bli et gjennomsnittsår som noe annet. Det at de egentlig ikke har peiling kan de selvsagt ikke si til journalisten som ringer ifra Kapital. De vil jo selvsagt at deres eget navn og firma skal stå på trykk i et tidsskrift som leses av så mange. ;-) Realiteten er imidlertid at det svinger veldig kraftig i aksjemarkdet, og at gjennomsnittsår heller er unntaket enn regelen. I denne artikkelen på Oslo Børs sin nettside framgår for eksempel utviklingen for OBX-indeksen (denne indeksen består av de 25 mest likvide aksjene på Oslo Børs) for årene 1995 – 2013. Den gjennomsnittlige avkastningen i denne perioden var på 10,9 %, men som vi ser så er det nesten ingen år hvor indeksen utviklet seg gjennomsnittlig.
  • En langsiktig strategi er det beste for de fleste. Jeg vil påstå at det beste for de fleste vil være en strategi der de investerer på lang sikt og selger så sjeldent som mulig. Ved å gjøre færrest mulig transaksjoner vil man minimere kostnadene og man vil utsette beskatningen av avkastningen, noe som i seg selv vil være med på å øke avkastningen (jeg vil skrive mer om akkurat dette i et senere innlegg). Mange assosierer aksjemarkedet med stressede, egoistiske, kortklipte, dresskledde menn som nærmest døgnet rundt sitter og stirrer på en skjerm og stadig kjøper og selger aksjer. Disse mennene lever selvsagt drømmelivet – de bruker strerke sovetabletter for å klare å slappe av etter alt stresset på jobb, de trener intervalltrening og går Birken for å se bra ut, de bytter ut kona sånn cirka annenhvert år med en yngre og penere modell, de har et par unger fra et tidligere ekteskap som de nesten ikke har kontakt med, de kjøper seg toppmodellen til Tesla for å framstå som miljøvennlige (men egentlig er det kun på grunn av hvor raskt den går 0 – 100) og de får hjerteflimmer når de er rundt 40. Ok, nok en gang tok dette litt av. :-D I aksjemarkedet finnes det alle slags mennesker – den stereotypiske personen som jeg nettopp beskrev finnes representert, men det gjør også kreative kunststudenter, omsorgsfulle småbarnsmødre, pensjonerte bestefedre og alle andre typer mennesker.
  • Mange har blitt lurt av et oppgangsmarked. Går det an å investere i aksjemarkedet i flere år og klare å skape meravkastning, men likevel ikke lære noe særlig om markedet? Jepp, det er helt mulig og mange har gått i denne fellen. Grunnen til dette er at det å tjene penger i et marked som stiger og stiger er veldig enkelt. Problemet kommer når markedet begynner å falle eller bevege seg sidelengs. Da vil ofte de aksjene som steg mest i oppgangsmarkedet være de som faller mest, og strategien som fungerte bra i oppgangsmarkedet vil trolig ikke fungere noe særlig godt lenger. I aksjemarkedet er det derfor slik at du egentlig ikke vet hva det hander om før du har vært med på både noen oppturer og noen nedturer. Da først vet du hvordan du psykologisk reagerer på de store svingingene og du får testet hvordan strategien din fungerer i ulike markedsklima.
  • Å forutsi framtiden er svært, svært vanskelig. Jeg har allerede vært inne på det at det å forutsi hvordan aksjemarkedet vil utvikle seg kommende år nesten er umulig. Noen klarer det selvsagt enkelte år, men noen vinner også i Lotto hver uke (uten at dette har noe som helst med dyktighet å gjøre). Det er også veldig vanskelig å forutsi hvordan en bestemt aksje vil utvikle seg framover. Her kan man imidlertid ved å følge bestemte bransjer og enkeltselskaper begrunne sitt syn på en noe bedre måte, men det vil uansett være snakk om en gjetning. Noe av det mest latterlige jeg ser er artikler i næringslivsavisene der en analytiker sier noe som som at «kursmål for aksje x er 42 % over dagens nivå». Hallo, 42 %? Hvorfor ikke hive på noen desimaler i tillegg, slik at man kan lure enda flere lesere til å tro at dette er noe som kan beregnes nøyaktig? Et kursmål på 42 % er i mine øyne fullstendig på jordet. Jeg skal i beste fall gå med på at kursmål kan være 40 %, altså at man runder av til nærmeste hele 10 %. Noe mer nøyaktig enn det bør man ikke prøve å framstille dette. Ok, jeg høres kanskje fryktelig negativ ut nå, men jeg er faktisk veldig positiv til aksjemarkedet på lang sikt. Jeg tror også at man kan lage gode strategier for å skape meravkastning, men jeg tror ikke disse bør bygge i noen særlig grad på gjetning om konkret framtidig kursutvikling. Jeg tror strategier der man i størst mulig grad agerer utifra det som faktisk skjer i markedet er de beste. Ved å innse at det å spå om framtiden er veldig, veldig vanskelig og at man ikke bør prøve seg på dette i noen særlig grad, tror jeg man allerede har kommet langt i å forstå hvordan man kan oppnå høy avkastning i aksjemarkedet.
  • Din verste fiende i aksjemarkedet er som regel deg selv. Markedet bryr seg ikke om deg. Om du tjener store penger eller taper alt du eier er fullstendig likegyldig for markedet. Markedet er det det er og det må du forholde deg til. Mange nybegynnere sier at dersom markedet bare hadde gjort det og det, så hadde de tjent så og så mye penger. Dette er en meningsløs måte å snakke på. Det blir omtrent like meningsløst som om en høydehopper hadde sagt at dersom gravitasjonen bare var litt annerledes, så hadde han vunnet OL-gull. :-) På sikt er det ikke utviklingen i markedet som primært avgjør om du tjener eller taper penger. Det er hvordan du selv opptrer som er det viktigste. Klarer du å opptre rasjonelt og holder følelsene i sjakk, har du gode muligheter for å klare å tjene gode penger i aksjemarkedet. De fleste klarer imidlertid ikke det, og akkurat det er grunnen til at så mange taper penger.

Kommentarer (3)

2014 – Status juni

  • Sparing denne måneden: kr 25.000
  • Sparing så langt i år: kr 100.000
  • Antall innlegg på Pengeblogg denne måneden: 5
  • Antall innlegg på Pengeblogg så langt i år: 31
  • Antall tweets denne måneden: 5
  • Antall tweets så langt i år: 75
  • Karakter på egen innsats: 1 (godt fornøyd)

I juni fikk jeg utbetalt feriepenger, i tillegg til at jeg fikk utbetalt noen timer overtid. Samlet utbetaling var derfor over dobbelt så stor som den vanlige faste månedslønnen min. Endel av pengene har gått med til ferie og prosjekter i huset, men jeg har også klart å spare ganske mye denne måneden. Jeg har i tillegg skrevet brukbart mange blogginnlegg og tweets. Jeg gir derfor meg selv beste karakter denne måneden. :-)

Her er status for de ulike målene samlet sett etter første halvår (50 % av året er over):

  • Sparing (årsmål: kr 200.000): 50 % av målet er nådd
  • Antall blogginnlegg (årsmål: 52): 60 % av målet er nådd
  • Antall tweets (årsmål: 52): 144 % av målet er nådd :-D

Totalt sett er jeg godt fornøyd etter første halvår, og vurderer sannsynligheten for at jeg vil nå målene mine i år som høy. Men ingenting skjer av seg selv, og det vil slett ikke være «plankekjøring» å nå målene mine i år, så jeg er nødt til å holde trykket oppe.

 

Kommentarer

Millionærskolen – Investering i utleiebolig

Utleie av eiendom har skapt mange store formuer. Dersom du vet hva du gjør, og i tillegg får litt drahjelp av prisutviklingen i markedet, kan dette være et investeringsområde som du absolutt bør vurdere.

Som jeg har vært inne på tidligere, er jeg personlig opptatt av at formuen min skal være relativt «lettpleid». Veldig forenklet har jeg blitt millionær hovedsaklig gjennom å jobbe mye for å bli en høyt verdsatt arbeidstaker, spare en vesentlig andel av utbetalt inntekt hver måned og ved å investere i aksjemarkedet. Det finnes som regel en pris å betale for alle valg man gjør, og prisen å betale for min vei til millionærtilværelsen har vært at det å bli millionær har tatt noe lengre tid enn det kunne ha tatt dersom jeg hadde valgt å investere i blant annet bolig for utleie.

Investering i utleiebolig er altså noe som jeg ikke har noe særlig praktisk erfaring med selv. I utgangspunktet ønsker jeg ikke å skrive om ting som jeg ikke har personlig erfaring med, men samtidig anser jeg utleiebolig som et av de best egnede verktøyene for å bygge formue, så jeg velger likevel å dele noen tanker om dette. Jeg vil understreke at det jeg skriver om på dette området ikke er tatt ut av luften, men er basert på samtaler med personer som selv eier utleieboliger og det jeg har lest om temaet.

Grunnen til at så mange har blitt rike på å investere i utleieboliger, er ikke primært at verdistigningen i boligmarkedet er så voldsomt høy. Den gjennomsnittlige forventede verdistigningen over tid er faktisk lavere i boligmarkedet enn i aksjemarkedet. Det som skiller boligmarkedet fra de fleste andre markedet, er at man i mye større grad har mulighet til å lånefinansiere investeringene. La meg illustrere dette gjennom et eksempel:

  1. Du har kr 200.000 stående på en bankkonto som du ønsker å investere. Du ønsker en lettpleid formue, så du plasserer dem i et globalt aksjefond. Etter ett år er andelene dine steget i verdi til kr 220.000 (10 % verdistigning).
  2. Du har kr 200.000 stående på en bankkonto som du ønsker å investere. Du ønsker størst mulig avkastning, så du låner kr 800.000 og kjøper en liten leilighet til kr 1.000.000. Etter ett år selger du leiligheten til kr 1.070.000 (7 % verdistigning). Lånet på kr 800.000 hadde en effektiv rente på 4 %, så den totale rentekostnaden for året var på 32.000. Total avkastning blir da på kr 38.000 (salgspris – kjøpspris – rentekostnader). Det du har investert av egne penger er fortsatt kr 200.000, så avkastningen på din investering er på 19 %.

I eksempelet ovenfor ser vi at selv om prisstigningen i aksjemarkedet var høyere enn den i boligmarkedet, så fikk du likevel en høyere prosentvis avkastning på din investering i boligmarkedet. Dette kalles «giring» og skyldes altså at du ikke bare investerer egne penger, men også andres penger. Det spesielle med boligmarkedet er som nevnt at du kan belåne dine investeringer i et mye større omfang enn du kan med andre typer investeringer. Hvis du går til banken din og sier du har kr 200.000 og ønsker å låne kr 800.000 til å kjøpe andeler i aksjefond, vil du høyst sannsynlig få tilbakemelding om at dette ikke lar seg gjøre. Dette er imidlertid fullt mulig i boligmarkedet. Du kan også låne penger til aksjekjøp hos enkelte nettmeglere, men du kan som regel ikke belåne et aksjekjøp like mye som et boligkjøp og renten er i de fleste tilfeller høyere enn den er i boligmarkedet. Jeg vil understreke at jeg her snakker om vanlige privatpersoner. For profesjonelle investorer og tradere finnes det et eget marked der det ofte er mulig med en svært høy belåningsgrad, enten direkte gjennom at man kan låne til kjøp av enkeltaksjer eller indirekte gjennom derivatmarkedet.

Giring er altså grunnen til at så mange har blitt rike i boligmarkedet. Å bli rik ved hjelp av andres penger kan være en «snarvei» til rikdom, og dette er noe som Robert Kiyosaki skriver mye om i sine Rich Dad-bøker. Du må imidlertid aldri glemme at det å gire investeringene dine vil øke risikoen betydelig. Mange har blitt rike i eiendomsmarkedet, men mange har også gått til grunne økonomisk pga. høyt belånte eiendomsinvesteringer i et marked som faller.

Her er ti tips for hvordan du kan lykkes med investering i utleiebolig:

  1. Kjenn det lokale markedet. Vi snakker gjerne om boligmarkedet som ett marked, men i realiteten er det snakk om en rekke ulike markeder. Prisene kan falle et sted i landet, mens de stiger et annet sted. I enkelte tilfeller kan det være store forskjeller mellom bydelene i en og samme by. Når du skal investere i boligmarkedet, er det derfor svært viktig at du kjenner til de lokale forholdene.
  2. Finn en god megler. Eiendomsmeglere har et frynsete rykte (nesten like ille som bruktbilselgere). Dette skyldes at de jo i realiteten er selgere, og at de har et «stammespråk» som virker helt urimelig på folk flest. Et hus som holder på å falle sammen, bør kalles en «rønne», men en megler vil heller si at huset har «stort utviklingspotensiale». :-) Men selv om du må ta alt en eiendomsmelger sier med en stor klype salt, kan de likevel sitte med mye nyttig kunnskap for deg som vurderer å investere i en utleiebolig. En god megler kjenner som regel det lokale markedet bedre enn noen annen, og dette bør du absolutt utnytte.
  3. Pass på kontantstrømmen. I Rich Dad-bøkene snakkes det mye om kontantstrøm (cashflow). Når du skal investere i en utleiebolig, bør du sette opp et regnestykke for hvordan den månedlige kontantstrømmen vil se ut. Penger du får inn vil jo være leieinntekten, mens penger som går ut vil være renter og avdrag på lån, løpende vedlikehold, kommunale avgifter osv. Det beste er om du klarer å skape en positiv pengestrøm allerede fra starten av, men ofte vil du ikke kunne dekke avdraget på lånet fullt ut med leieinntekten i begynnelsen. Deler av avdraget må du derfor dekke på annet vis. Det er imidlertid ikke noe galt i dette. Dersom du klarer å dekke noe av avdraget på lånet med leieinntekten, og markedet stiger, kan det likevel bli en svært lønnsom investering på sikt. Etterhvert som du betaler ned på lånet og leieinntekten stiger, vil du også kunne dekke avdraget med den månedlige renten. Da har du skapt en skikkelig «pengemaskin». :-)
  4. Unngå rariteter. Leiemarkedet er sammensatt, men det er et mye større marked for hus og leiligheter med normal standard og moderne løsninger enn for boliger med mange «rariteter». Ikke tenk så mye på hva du personlig liker i en slik situasjon; legg vekt på hva som er vanlig og som «folk flest» forventer.
  5. Borettslagsleiligheter kan ikke alltid leies ut. Borettslagsleiligheter kan virke attraktive pga. at de er lavere priset (pga. felleskostnader som også skal dekke fellesgjeld), men i mange tilfeller er det ikke tillatt å leie ut en borettslagsleilighet. Vurderer du en borettslagsleilighet, må du derfor sjekke med styret i borettslaget at det faktisk er lov å leie ut den leiligheten du har tenkt å kjøpe.
  6. Ta høyde for at boligen vil stå tom i perioder. En vanlig nybegynnerfeil i dette markedet er at man forutsetter at utleieboligen vil være leid ut hele tiden. Spør en som har erfaring med utleie, og du vil få beskjed om at dette ikke er realistisk. Ta derfor høyde for at utleieboligen din vil stå tom i perioder.
  7. Tenk på vedlikeholdsbehovet. Tenk godt igjennom framtidig vedlikeholdsbehov for den boligen du vurderer å investere i. Er du ute etter en lettpleid formue, kan det være en god ide å investere i en nyere leilighet. For en leilighet vil ofte det utvendige vedlikeholdsbehovet være minimalt, og er leiligheten ny, vil også det innvendige vedlikeholdsbehovet være lite de første årene. Å kjøpe en falleferdig bygård kan på sikt bli en gullgruve, men ikke prøv deg på noe slikt hvis du er ute etter noe lettpleid.
  8. Ikke gå for fort fram. Eiendomsinvestering er på mange måter «learning by doing», og det tar tid å bli dyktig. Begynn derfor gjerne med en enkel leilighet, og finn ut om dette er noe som du liker å drive på med før du eventuelt kjøper flere boliger.
  9. Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Du har sikkert hørt utsagnet om at de tre nøklene for å lykkes i eiendomsmarkedet er beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet. Nærhet til kollektive transportmidler (mange som leier har ikke bil) og gåavstand til matbutikk er for eksempel forhold som kan gjøre det langt lettere å leie ut en bolig. Det å spørre seg «bilspørsmålet» kan her være nyttig. Dette lyder «hvordan ville det være å bo her uten tilgang til bil?»
  10. Sett deg inn i regelverket. Boligutleie er regulert av et ganske omfattende lov- og regelverk. Den viktigste loven er Lov om husleieavtaler (husleieloven), men det er også andre lover og regler du bør kjenne til. Bruk litt tid på å sette deg inn i dette før du investerer i utleiebolig.

 

Kommentarer (2)

Millionærskolen – Investering i egen bolig, del 2

I første del av dette innlegget skrev jeg generelt om mine tanker rundt det å investere i egen bolig. I denne delen skal jeg dele ti tips for hvordan du kan bruke boligen din og boliglånet ditt på en god måte i din formuebygging.

  1. Bestem deg for en makspris før du kjøper bolig. Det er fort gjort å forelske seg i en bolig på visning og dermed by mer enn man egentlig har råd til. Bestem deg derfor for en makspris, og gå aldri over denne.
  2. Bytt bolig så sjelden som mulig. Transaksjonskostnadene ved kjøp og salg av bolig er betydlige, så ikke bytt bolig for ofte. Selvsagt er dette mye enklere sagt enn gjort. I mange tilfeller blir man tvunget til å bytte bolig pga. familieforøkelse, jobbytte, skilsmisse eller lignende. Men prøv likevel å tenke noen år fram i tid. En kollega av meg kjøpte for eksempel en liten leilighet sammen med den nye dama si for litt over et år siden. De var da begge akkurat passert 30 år og ingen av dem hadde barn. Nå er den nye dama blitt kona til min kollega og hun venter barn på slutten av året. Å bo i den lille leiligheten med kun ett soverom når de blir tre i husstanden vil være upraktisk, så nå skal de selge leiligheten og kjøpe seg et rekkehus eller lignende. Både min kollega og hans kone har forresten bra inntekt, så det hadde ikke vært noe problem for dem å investere i et rekkehus allerede for et år siden.
  3. Standarden kan heves, størrelsen er ofte gitt. Når man har bestemt seg for hvor man ønsker å bo, vil det i første rekke være størrelsen på boligen og standarden på den som avgjør prisen. Her må man tenke igjennom hva som vil være det viktige noen år fram i tid. Da jeg kjøpte meg enebolig, kjøpte jeg en relativt stor en med middels høy standard. Grunnen til dette var at det var sannsynlig at vi kom til å bli flere i familien etterhvert, og at vi derfor ville komme til å trenge mer plass. Like ved det området der jeg bor, ble det også bygget nye boliger i den tiden vi var på utkikk etter hus. Vi så også på prospektene for disse. Det er jo tross alt mange fordeler ved å kjøpe noe helt nytt. Problemet var at til den prisen vi hadde bestemt oss for, ville vi måtte ta til takke med et mye mindre hus dersom vi skulle kjøpe helt nytt. Dette ville være greit der og da, men nå ville vi ha vokst ut av et slikt hus. Jeg vil likevel komme med en liten advarsel her. Med mindre du har spesielle fagkunnskaper, bør du tenke deg om minst to ganger før du investerer i et skikkelig oppussingsobjekt. Det er en betydelig risiko knyttet til det å investere i en bolig med akutte rehabiliteringsbehov.
  4. Ikke gå i «oppussingsfellen». Som jeg skrev om i første del av dette innlegget, må man passe seg godt for oppussingsfellen. Det finnes nesten ikke grenser for hvor mye man kan bruke på oppussing, så hvis man ikke passer på her, vil fort oppussing bli en kostnad som blir så stor at den blir et stort hinder for andre økonomiske mål. Legg vekt på at ting skal fungere og være praktiske framfor at alt skal være så moderne og flott å se på. Mange kan spare utrolig mye penger på å endre tankegangen sin litt på dette området.
  5. Ta godt vare på boligen din. Riktig vedlikehold vil forlenge levetiden på det meste. I første del av dette innlegget skrev jeg om min nabo som ikke har malt huset sitt på 15 år. I forrige uke tok jeg en prat med han, og vi kom inn på dette med å male hus. Vi så da litt på huset hans, og tilstanden var verre enn den ser ut til på litt avstand. Naboen min blir nødt til å bytte ganske mange kledningsbord når han skal male huset. Det manglende vedlikeholdet over mange år har ført til råte på mange av bordene. Ta godt vare på boligen din og gjør alltid det vedlikeholdet som er mest viktig først. Det er mye penger å spare på dette.
  6. Ta hensyn til tid og kostnad for å komme deg til og fra jobb. Boligprisene i de største byene i Norge er høye. Dette gjør at mange velger å bosette seg i utkanten av byen, selv om de jobber inne i byen. Dette kan være en god måte å gjøre det på, men tenk deg om minst to ganger før du velger en slik løsning. Selv bor og jobber jeg i Trondheim og kjenner godt til forholdene rundt denne byen. Boligprisene i Trondheim er høye, så mange har valgt å bosette seg i nabokommunene Klæbu, Malvik og Melhus. For noen av dem som har valgt å gjøre dette, er det kun snakk om at de må sitte noen minutter ekstra på bussen hver dag. For andre er det langt større ulemper. En kamerat av meg bor i Klæbu, har barnehageplass for sine to barn i Trondheim og jobber en annen plass i Trondheim. Han trives godt i Klæbu, men arbeidsdagene hans blir veldig lange pga. at han bruker så mye tid på å frakte seg og ungene til og fra jobb og barnehage. Dette gjør han med buss, fordi han jobber i sentrum av byen og ikke har tilgang til parkeringsplass på jobben. Misforstå meg ikke. Jeg sier ikke at du ikke skal bosette deg i utkanten av en by. Men tenk igjennom alle konsekvensene før du velger å gjøre det. Kameraten min sparte kanskje rundt en million på å kjøpe seg hus i Klæbu, men bruker godt over en time mer på buss (og venting på buss) hver eneste arbeidsdag enn det jeg gjør. I tillegg er han mye mer avhenging av bil på fritiden enn det jeg er.
  7. Sjekk boliglånsrenten din minst en gang per år. Store boliglån koster mye penger, og du bør derfor jevnlig sjekke at du har gode betingelser. Ta en årlig sjekk på at den effektive renten du har ikke er unødvendig høy. Det er stor konkurranse i dette markedet, så du kan fort spare mange penger på å være en aktiv kunde. Mye av grunnen til de enorme overskuddene som endel av de største bankene har, skyldes at de har veldig mange sløve kunder som ikke orker å sjekke sine betingelser jevnlig.
  8. Ikke ta opp for høyt boliglån. Tommelfingerregelen min er at du ikke skal ha høyere boliglån enn at du uten store økonomiske problemer kan takle en boliglånsrente på 10 %. I endel tilfeller er boligprisene blitt så høye at man er nødt til å ta opp et lån som er høyere enn dette for å få råd til å kjøpe seg en bolig der man ønsker å bo. I så fall vil jeg anbefale å ha fullt fokus på det å betale ned på boliglånet til du er innenfor denne grensen. Ikke begynn å spare i aksjefond eller lignende hvis du har så høyt boliglån at du bare så vidt klarer å betale renter og avdrag med dagens lave rentenivå.
  9. Betal gjerne ned boliglånet ditt over lang tid. Når du har kommet deg innenfor grensen nevnt i punkt 8, bør du tenke igjennom hvordan du ønsker å spare videre. En løsning er å fortsette å betale ned maksimalt på boliglånet hver måned, og på den måten bli gjeldsfri på kortest mulig tid. Mange velger denne løsningen og jeg skal ikke påstå at den er dårlig. Jeg vil imidlertid ikke anbefale å gjøre det slik. Aksjemarkedet har over tid gitt en høyere avkastning enn boligmarkedet, og det vil også være mindre risiko knyttet til det å investere i to markeder framfor kun ett. En løsning som jeg kan anbefale er derfor følgende: når du har nedbetalt boliglånet ditt så mye at du uten store økonomiske problemer kan takle en boliglånsrente på 10 %, endrer du nedbetalingstiden på boligen din til det maksimale av det banken kan tilby. Hvor mange år dette er, varierer fra bank til bank. Det meste jeg har sett tror jeg er 50 års nedbetalingstid. Det du frigjør ekstra hver måned ved å gjøre dette, investerer du i et godt aksjefond. Selv har jeg gått så langt at jeg har hatt avdragsfritt boliglån i noen år, slik at jeg kunne ha spart maksimalt i aksjefond. Dette er en litt mer ekstrem løsning som jeg kun vil anbefale for de som klarer å leve med de store svingningene i aksjemarkedet. For de fleste vil jeg anbefale å fortsette å nedbetale litt på boliglånet hver måned.
  10. Tenk deg om før du investerer i flere boliger. En av fordelene med å være millionær, er at man har færre begrensninger på hva man kan bruke fritiden sin til. Dette gjelder dog kun hvis man har en «lettpleid» formue som ikke krever alt for mye av din tid. Mange velger å investere i en eller flere hytter eller feriehus i tillegg til sin vanlige bolig. Å ha en hytte å dra til i helgene er det mange som setter stor pris på, men ikke glem at jo flere hus og hytter du eier, desto mer vil det å kreve av din tid til vedlikehold. En studiekamerat av meg har jobbet seg opp i et større oljefirma i Stavanger og har en svært god inntekt. I løpet av de siste fem årene har han investert i en hytte på fjellet, en hytte ved sjøen og en stor båt. Dette i tillegg til at han har enebolig med stor hage og to ganske små unger. Sist jeg snakket med han innrømmet han at han hadde tatt seg vann over hodet og ikke hadde noe tid igjen til å slappe av lenger. Han har lange arbeidsuker og trives godt med det, men han har investert i alt for mye som krever mye av hans fritid. Jeg er generelt veldig skeptisk til å investere i ting som krever mye oppfølging eller vedlikehold. Hvis det å bli millionær medfører at du ikke lenger har noe tid til overs til å gjøre det du virkelig liker, har du gjort noe ufornuftige valg. Vi er alle forskjellige, og for noen er toppen av lykken det å stå i timesvis å pusse på en båt. Dette er greit nok, men mange av de som investerer i båt liker ikke det å pusse på den. De liker å bruke båten på fjorden en flott sommerdag, men ikke alt det andre. For disse vil jeg si at det ville være mye mer fornuftig å leie en båt når de ønsker det, framfor å kjøpe en. Timesprisen for å leie en båt kan selvsagt virke veldig høy, men sett i en litt større sammenheng er ofte dette en mye bedre løsning likevel.

Det er ikke helt enkelt å gi råd om bolig og boliglån. Veldig mange har en litt spesiell historie på dette området, så generelle råd blir ikke alltid så nyttige. Noen har arvet et hus, og selv om det er fullt av feil kunne de aldri ha tenkt seg å selge det. Noen har en spesielt god leieavtale og velger derfor å avvente det å kjøpe egen bolig. Noen bor i en fraflytningskommune der man slett ikke bør kjøpe bolig, mens andre bor i et pressområde der prisene begynner å bli skummelt høye. Rådene ovenfor må derfor ses på som generelle betraktninger, og det er ikke gitt at du bør følge dem alle. Det er imidlertid en gjennomgangstone i de rådene jeg gir – tenk helhetlig og langsiktig og ikke se på din bolig som ditt eneste verktøy i din formuebygging. Jeg tror alle kan ha nytte av å lytte til denne gjennomgangstonen. :-)

 

Kommentarer (15)

Millionærskolen – Investering i egen bolig, del 1

For mange vil den boligen de bor i være den største investeringen de gjør i løpet av livet. Når en gammel nordmann dør, vil han ofte ha noe penger på en bankkonto, og kanskje også noen andeler i aksjefond, men i de fleste tilfeller vil den største verdien han overfører til sine arvinger være en nedbetalt bolig.

I Norge er det vanlig å eie sin egen bolig. Dette skyldes blant annet at de norske skattereglene favoriserer de som eier framfor de som leier. I tillegg har det de siste to tiårne vært gode tider i boligmarkedet, noe som har ført til at mange lever i den tro at det å investere i bolig er mye sikrere enn det å investere i for eksempel aksjer. På dette området skiller vi nordmenn oss ut fra folk i endel andre land. I mange land i for eksempel Europa er det mest vanlig å leie den boligen man bor i.

Jeg mener at det å investere i egen bolig vil være fornuftig for de fleste nordmenn. Grunnen til dette er at de som eier i gjennomsnitt kommer mye bedre ut av det enn de som leier over tid. Hvorfor er det slik? Kan det her være slik at de som eier er de som i utgangspunktet har høyere inntekt og derfor uansett ville ha kommet bedre ut av det? Dette kan være noe av forklaringen, men neppe hele forklaringen. Jeg tror en av hovedårsakene til dette er at man ved å eie egen bolig tvinger seg selv til å spare. Ved å gradvis betale avdrag på boliglånet, vil man sakte men sikkert bygge seg opp en større og større boligformue. De som leier kan selvsagt spare på annet vis. I teorien kan de plassere det de sparer på å leie i aksjefond eller på en bankkonto. I praksis er det likevel ofte ikke slik. Blir man ikke tvunget til å spare, så sparer man heller ikke noe særlig. Nærmest ubevisst tilpasser man det månedlige forbruket sitt til den månedlige utbetalte inntekten, og pengene bare «forsvinner» uten at man sitter igjen med noe særlig av verdier.

Selv om det å investere i egen bolig ofte vil være lønnsomt på lang sikt, så blir ofte verdistigningen i boligmarkedet veldig overdrevet. For det første lar vi oss lure av «tidseffekten». La oss si at du kjøper en bolig for 2 MNOK og selger den for 4 MNOK etter ti år. Ok, en dobling av verdien høres jo veldig bra ut. Men en dobling på ti år er faktisk ikke mer enn 7 % årlig økning i gjennomsnitt. Dette er en god avkastning, men det er mindre enn det man i gjennomsnitt har oppnådd i aksjemarkedet over lang tid. For det andre unnlater vi ofte å nevne alle kostnader når vi snakker om verdistigning på bolig. I eksempelet ovenfor eide du boligen i ti år. De fleste som eier en bolig i ti år, vil måtte gjøre en god del påkostninger. Og alle som eier egen bolig vet hvor raskt pengene flyr når man begynner å pusse opp eller skifte ut ting på boligen. La oss si at du i eksempelet ovenfor pusser opp badet, bygger en ny garasje og gjør en del annet mindre arbeid i løpet av de ti årene. Dersom disse påkostningene til sammen koster 0,5 MNOK, vil det ikke lenger være snakk om en verdistigning på 2 MNOK, men en verdistigning på 1,5 MNOK. I tilllegg er det svært dyrt å kjøpe og selge bolig. Du solgte boligen for 2 MNOK, men det var neppe det du satt igjen med etter at megleren og staten hadde mottatt sin del av salgssummen. Misforstå meg ikke. Det å investere i egen bolig er ofte lønnsomt på sikt, men ta «røverhistorier» om fantastisk avkastning med en stor klype salt.

En ganske vanlig felle som mange nordmenn går i er «oppussingsfellen». Vi nordmenn er verdensmestre i oppussing. Vi elsker å bytte kjøkken, pusse opp bad, slå ut vegger og legge ny parkett. For mange er dette en hobby. I forhold til tidligere er jo arbeidsuken blitt vesentlig kortere, og med alle moderne hjelpemidler i hjemmet, har mange av oss en god del tid til rådighet. Og mange bruker denne ledige tiden til å pusse opp eget hjem. Dette er særlig en hobby for menn som liker å gå rundt å si at de er handy, og at de fikser alt selv. Problemet med en slik hobby er et det fort tar overhånd. Det finnes nesten ikke grenser for hvor mye man kan bruke på oppussing. Baderomsinnredninger, fliser, parkett og hvitevarer finnes i alle prisklasser, så hvis man ikke passer på, blir dette raskt et veldig stort pengesluk. Men det er jo flott med et nyoppusset hjem, sier du kanskje? Ja, det kan det være, men mange blir aldri ferdige. De som blir sterkest rammet av dette, blir aldri fornøyde. Behovet for å stadig gjøre noe nytt i hjemmet blir bare større og større, og pengene flyr ut i høyt tempo. Så sitter man der med hvitevarer på kjøkkenet som man nesten ikke vet hvordan man skal skru på og parkett på stuegulvet som ikke kan vaskes med vanlig vaskemidler og som ungene ikke får lov til å leke på. :-D Ok, dette tok litt av, men jeg kjenner faktisk flere som har blitt helt irrasjonelle når det gjelder oppussing. Som jeg har skrevet om i et tidligere innlegg, kan det være mye å spare på å redusere «omløpshastigheten» på det man eier, og det gjelder i høyeste grad også oppussing. Hvis kjøkkenet eller badet fungerer greit og det ikke er noen lekkasjer eller andre praktiske problemer, hvorfor ikke vente et par år til før du pusser opp og heller investert pengene i noe med forventet positiv avkastning? Har du behov for at alt i hjemmet til enhver tid skal være hypermoderne, kan det ta svært lang tid å bli millionær. Det du imidlertid ikke bør spare på, er nødvendig utvendig vedlikehold. Mal huset jevnlig og sjekk med jevne mellomrom at drenering o.l. fungerer som det skal. En nabo av meg har ikke malt huset på 15 år nå, og den gamle malingen har begynt å flasse av i store flak. Inne derimot, har han nettopp pusset opp kjøkkenet. Han risikerer altså å sitte med en nydelig kopp kaffe fra sin svindyre, integrerte Miele kaffemaskin mens den utvendige kledningen på huset råtner. Snakk om å prioritere det som er viktigst først. :-D

I del to av dette innlegget skal jeg skrive om hvordan du kan bruke boligen din og boliglånet ditt på en god måte i din formuebygging.

 

Kommentarer (4)

Millionærskolen – Den første millionen er den vanskeligste

Du har sikkert hørt rike personer si at «den første millionen var den vanskeligste». Dette er en sannhet som det kan være viktig å ha i bakhodet når du skal i gang med å investere pengene dine. I begynnelsen går formuebyggingen saaaaakte, og dette kan være frustrerende og føre til at mange gir opp og går tilbake til gamle vaner med å bruke opp hele inntekten sin hver måned. Men klarer man å holde ut den innledende og til tider fryktelig kjedelige fasen, vil formuebyggingen etterhvert bli lettere og lettere. Det er to hovedgrunner til at det er slik:

  • Det tar tid å lære seg de grunnleggende ferdighetene som må til for å bygge formue. For å gjenta meg selv til det kjedsommelige – må du lære deg å kutte kostnadene dine, øke inntektene dine og investere pengene dine for å klare å bli millionær. Når du har fått disse grunnleggende ferdighetene på plass, vil alt det andre automatisk gå mye lettere. For meg er det for eksempel en helt naturlig ting å investere en betydelig andel av min utbetalte inntekt hver måned, og jeg er alltid oppmerksom på nye muligheter som måtte dukke opp når det gjelder det å øke inntekten min. Dette er vaner som jeg over tid har klart å etablere, og som nå er knyttet til den personen jeg er og ønsker å være. Å gjøre noe annet for meg vil nå være «naturstridig». :-) For 15 år siden var jeg imidlertid i en helt annen situasjon. Da satt pengene løst og jeg hadde ingen plan eller strategi for hva jeg holdt på med når det gjaldt min privatøkonomi. Jim Rohn sa noe sånn som at «det er ikke de resultatene du skaper som er det viktigste, men den personen du må utvikle deg til å bli for å klare å skape disse resultatene». Dette ligger det mye visdom i. Tenk for eksempel på historien til Donald Trump. Svært forenklet er historien slik - han var først rik, så mistet han alle sine pengene sine og ble full av gjeld, deretter ble han veldig rik. :-D Årsakene til at det ble slik er sikkert mange, men jeg vil tro at en av hovedårsakene til at Trump klarte å komme så sterkt tilbake, er måten han utviklet seg som person på. Det har også blitt påstått at dersom man samlet inn alle pengene i hele verden og spredde dem likt til alle jordens mennesker, så ville pengene etter noen år igjen bli fordelt omtrent som de var i utgangspunktet. Jeg tror ikke dette er helt sant, men det er likevel en viss grad av sannhet i dette. De som har «the millionaire mind» vil begynne å akkumulere formue igjen, mens de som sløser og kaster bort de pengene de mottar vil bli like blakke igjen.
  • I begynnelsen vil nesten all akkumulering av formue skje ved at du investerer «nye» penger (for eksempel en andel av utbetalt lønn hver måned). Etter hvert som formuen din blir større og større, vil verdistigningen på allerede investerte midler bli tydeligere og tydeligere. Har du ingenting investert, vil det at aksjemarkedet stiger 10 % på et år, ikke gi deg noe verdistigning på din portefølje. Har du kr 100.000 investert, vil porteføljen din imidlertid øke med kr 10.000. Har du kr 1.000.000 investert, vil porteføljen din øke med kr 100.000. Det at de pengene du allerede har investert og akkumulert «jobber» for deg, er en nesten magisk greie som det er veldig motiverende å følge med på. Men for å oppleve denne magien, er det helt nødvendig at du holder ut den første fasen.

Det å bli millionær er altså av ulike grunner en utholdenhetsprøve. Det kan sammenlignes med det å trene seg opp til å løpe en maraton. Bare en liten andel av befolkningen orker å legge inn den nødvendige innsaten som må til for å klare å fullføre en maraton, og bare en liten andel av befolkningen orker å tilegne seg de kunnskapene og vanene som må til for å klare å bli millionær. Men har du først klart å fullføre en maraton, vil det i de fleste tilfeller være ganske enkelt å fullføre en ny. Akkurat slik er det også med penger – har du først klart å opparbeide deg den første millionen, så vil den neste være veldig mye enklere. :-)

Never give up

 

Kommentarer (6)

Ikke kjøpt og betalt!

De siste månedene har jeg fått flere henvendelser fra ulike firma som ønsker å sponse innlegg på bloggen min. Dette syns jeg er helt greit, og tar det som et tegn på at bloggen har endel lesere og derfor kan være attraktiv å vise seg fram på.

Så lenge det er snakk om lovlig virksomhet, har jeg ingen betenkeligheter med å slippe til sponsede innlegg, men da krever jeg at de tydelig skal merkes som sponset. Problemet er at flere av dem som har henvendt seg til meg ikke tillater en slik tydelig merking. Det virker som de ønsker at det skal se ut som om innleggene er skrevet av meg. Dette syns jeg ikke er greit, og jeg avviser alle slike henvendelser.

På Pengeblogg er det aller meste skrevet av meg personlig, og jeg er ikke kjøpt og betalt av noen. Dette syns jeg det er viktig at dere som lesere er klar over. I de tilfellene jeg publiserer sponsede innlegg, vil de alltid være tydelig merket, slik at det ikke er noe tvil om at de ikke er skrevet av meg.

Kommentarer (4)

« Eldre innlegg Neste side » Neste side »