Pengeblogg (Twitter: @Pengeblogg)

Dette er første av mange innlegg om aksjemarkedet i Millionærskolen. Jeg kommer til å skrive mer om aksjemarkedet enn de andre markedene jeg anbefaler å investere i. Det er flere grunner til dette:

• De aller fleste millionærer har deler av sin formue plassert i aksjemarkedet.
• Den forventede langsiktige avkastningen i aksjemarkedet er høy sammenlignet med de fleste andre markeder.
• Du velger selv hvor lettpleid din aksjeportefølje skal være. I motsetning til hva mange tror, er det faktisk mulig å følge en god strategi i aksjemarkedet som nesten ikke krever noe oppfølging. Det er imidlertid selvsagt også fullt mulig å ha dette som en heltidsjobb.
• Det er i aksjemarkedet jeg personlig har skapt størstedelen av min formue, og det er derfor dette markedet jeg har mest kunnskap om og erfaring fra.

Det er skrevet tusenvis av bøker, artikler og blogginnlegg om aksjemarkedet, og det er lett å «gå seg vill» på dette området. Man kan tilnærme seg aksjemarkedet på en rekke ulike måter, og det ikke slik at en bestemt strategi nødvendigvis er den beste for alle. Innleggene om aksjemarkedet i Millionærskolen vil på ingen måte være noen komplett «aksjeskole», men leser du alle innleggene, i tillegg til de pensumbøkene jeg etterhvert vil oppgi, vil du bli meget godt rustet til å bruke aksjemarkedet i din formuebygging.

Det florerer av myter, udokumenterte historier og halvsannheter om aksjemarkedet. Jeg vil derfor innledningsvis komme med noen betraktninger som forhåpentligvis vil gjøre at du får et mer realistisk syn på dette markedet:

• Du må ha tro på framtiden. Ser vi på aksjemarkedet totalt sett, vil utviklingen i årene framover forutsette at bedriftene klarer å skape nye og gode produkter som forbrukerne vil ha, og at de gjør dette på en bærekraftig og god måte. Dersom du er av den mer apokalyptiske typen som egentlig tror at finansmarkedene vil bryte sammen og at jorda snart vil gå under på grunn av at vi mennesker forurenser alt for mye og opptrer uansvarlig på så mange måter, bør du holde deg unna aksjemarkedet.
• Jakten på meravkastning gjør at de fleste oppnår mindreavkastning. I aksjemarkedet kan du over tid forvente å oppnå en årlig gjennomsnittlig avkastning på om lag 8-10 %. Denne avkastningen vil du kunne oppnå hvis du investerer i et indeksfond med svært lave kostnader og tar tiden til hjelp. Hva som er høy årlig avkastning vil avhenge av hva man sammenligner med, men jeg vil si at 8 – 10 % årlig avkastning er ganske bra. Oppnår du 10 % årlig avkastning, vil pengene dine doble seg i løpet av om lag sju år, tredoble seg i løpet av om lag 12 år og firedoble seg i løpet av om lag 15 år. De fleste som investerer i aksjemarkedet er imidlertid ikke fornøyd med den gjennomsnittlige avkastningen, og prøver derfor «slå indeksen». Det finnes mange måter å forsøke å gjøre dette på, men de fleste vil ikke klare det i praksis over tid. De fleste som jakter på meravkastning ender altså opp med mindreavkastning (med mindreavkastning mener jeg her at man oppnår en lavere avkastning enn den referanseindeksen man bruker). Jeg sier ikke at du ikke skal prøve, men vær forberedt på at det er vanskelig.
• Det svinger kraftig. Før årsskiftet hvert år oppsummerer bladet Kapital året som har gått og spør eksperter om hvordan de tror at ulike markeder vil utvikle seg i året som kommer. Påfallende ofte svarer da ekspertene at de forventer at kommende år vil bli et «gjennomsnittsår» og at avkastningen i aksjemarkedet derfor vil bli på rundt 8 – 10 %. Jeg er ikke sikker på hvorfor de sier dette, men jeg tror dette er fordi de egentlig ikke aner hvordan utviklingen vil bli, og da er det like greit å si at det vil bli et gjennomsnittsår som noe annet. Det at de egentlig ikke har peiling kan de selvsagt ikke si til journalisten som ringer ifra Kapital. De vil jo selvsagt at deres eget navn og firma skal stå på trykk i et tidsskrift som leses av så mange. 😉 Realiteten er imidlertid at det svinger veldig kraftig i aksjemarkdet, og at gjennomsnittsår heller er unntaket enn regelen. I denne artikkelen på Oslo Børs sin nettside framgår for eksempel utviklingen for OBX-indeksen (denne indeksen består av de 25 mest likvide aksjene på Oslo Børs) for årene 1995 – 2013. Den gjennomsnittlige avkastningen i denne perioden var på 10,9 %, men som vi ser så er det nesten ingen år hvor indeksen utviklet seg gjennomsnittlig.
• En langsiktig strategi er det beste for de fleste. Jeg vil påstå at det beste for de fleste vil være en strategi der de investerer på lang sikt og selger så sjeldent som mulig. Ved å gjøre færrest mulig transaksjoner vil man minimere kostnadene og man vil utsette beskatningen av avkastningen, noe som i seg selv vil være med på å øke avkastningen (jeg vil skrive mer om akkurat dette i et senere innlegg). Mange assosierer aksjemarkedet med stressede, egoistiske, kortklipte, dresskledde menn som nærmest døgnet rundt sitter og stirrer på en skjerm og stadig kjøper og selger aksjer. Disse mennene lever selvsagt drømmelivet – de bruker strerke sovetabletter for å klare å slappe av etter alt stresset på jobb, de trener intervalltrening og går Birken for å se bra ut, de bytter ut kona sånn cirka annenhvert år med en yngre og penere modell, de har et par unger fra et tidligere ekteskap som de nesten ikke har kontakt med, de kjøper seg toppmodellen til Tesla for å framstå som miljøvennlige (men egentlig er det kun på grunn av hvor raskt den går 0 – 100) og de får hjerteflimmer når de er rundt 40. Ok, nok en gang tok dette litt av. 😀 I aksjemarkedet finnes det alle slags mennesker – den stereotypiske personen som jeg nettopp beskrev finnes representert, men det gjør også kreative kunststudenter, omsorgsfulle småbarnsmødre, pensjonerte bestefedre og alle andre typer mennesker.
• Mange har blitt lurt av et oppgangsmarked. Går det an å investere i aksjemarkedet i flere år og klare å skape meravkastning, men likevel ikke lære noe særlig om markedet? Jepp, det er helt mulig og mange har gått i denne fellen. Grunnen til dette er at det å tjene penger i et marked som stiger og stiger er veldig enkelt. Problemet kommer når markedet begynner å falle eller bevege seg sidelengs. Da vil ofte de aksjene som steg mest i oppgangsmarkedet være de som faller mest, og strategien som fungerte bra i oppgangsmarkedet vil trolig ikke fungere noe særlig godt lenger. I aksjemarkedet er det derfor slik at du egentlig ikke vet hva det hander om før du har vært med på både noen oppturer og noen nedturer. Da først vet du hvordan du psykologisk reagerer på de store svingingene og du får testet hvordan strategien din fungerer i ulike markedsklima.
• Å forutsi framtiden er svært, svært vanskelig. Jeg har allerede vært inne på det at det å forutsi hvordan aksjemarkedet vil utvikle seg kommende år nesten er umulig. Noen klarer det selvsagt enkelte år, men noen vinner også i Lotto hver uke (uten at dette har noe som helst med dyktighet å gjøre). Det er også veldig vanskelig å forutsi hvordan en bestemt aksje vil utvikle seg framover. Her kan man imidlertid ved å følge bestemte bransjer og enkeltselskaper begrunne sitt syn på en noe bedre måte, men det vil uansett være snakk om en gjetning. Noe av det mest latterlige jeg ser er artikler i næringslivsavisene der en analytiker sier noe som som at «kursmål for aksje x er 42 % over dagens nivå». Hallo, 42 %? Hvorfor ikke hive på noen desimaler i tillegg, slik at man kan lure enda flere lesere til å tro at dette er noe som kan beregnes nøyaktig? Et kursmål på 42 % er i mine øyne fullstendig på jordet. Jeg skal i beste fall gå med på at kursmål kan være 40 %, altså at man runder av til nærmeste hele 10 %. Noe mer nøyaktig enn det bør man ikke prøve å framstille dette. Ok, jeg høres kanskje fryktelig negativ ut nå, men jeg er faktisk veldig positiv til aksjemarkedet på lang sikt. Jeg tror også at man kan lage gode strategier for å skape meravkastning, men jeg tror ikke disse bør bygge i noen særlig grad på gjetning om konkret framtidig kursutvikling. Jeg tror strategier der man i størst mulig grad agerer utifra det som faktisk skjer i markedet er de beste. Ved å innse at det å spå om framtiden er veldig, veldig vanskelig og at man ikke bør prøve seg på dette i noen særlig grad, tror jeg man allerede har kommet langt i å forstå hvordan man kan oppnå høy avkastning i aksjemarkedet.
• Din verste fiende i aksjemarkedet er som regel deg selv. Markedet bryr seg ikke om deg. Om du tjener store penger eller taper alt du eier er fullstendig likegyldig for markedet. Markedet er det det er og det må du forholde deg til. Mange nybegynnere sier at dersom markedet bare hadde gjort det og det, så hadde de tjent så og så mye penger. Dette er en meningsløs måte å snakke på. Det blir omtrent like meningsløst som om en høydehopper hadde sagt at dersom gravitasjonen bare var litt annerledes, så hadde han vunnet OL-gull. 🙂 På sikt er det ikke utviklingen i markedet som primært avgjør om du tjener eller taper penger. Det er hvordan du selv opptrer som er det viktigste. Klarer du å opptre rasjonelt og holder følelsene i sjakk, har du gode muligheter for å klare å tjene gode penger i aksjemarkedet. De fleste klarer imidlertid ikke det, og akkurat det er grunnen til at så mange taper penger.

Utleie av eiendom har skapt mange store formuer. Dersom du vet hva du gjør, og i tillegg får litt drahjelp av prisutviklingen i markedet, kan dette være et investeringsområde som du absolutt bør vurdere.

Som jeg har vært inne på tidligere, er jeg personlig opptatt av at formuen min skal være relativt «lettpleid». Veldig forenklet har jeg blitt millionær hovedsaklig gjennom å jobbe mye for å bli en høyt verdsatt arbeidstaker, spare en vesentlig andel av utbetalt inntekt hver måned og ved å investere i aksjemarkedet. Det finnes som regel en pris å betale for alle valg man gjør, og prisen å betale for min vei til millionærtilværelsen har vært at det å bli millionær har tatt noe lengre tid enn det kunne ha tatt dersom jeg hadde valgt å investere i blant annet bolig for utleie.

Investering i utleiebolig er altså noe som jeg ikke har noe særlig praktisk erfaring med selv. I utgangspunktet ønsker jeg ikke å skrive om ting som jeg ikke har personlig erfaring med, men samtidig anser jeg utleiebolig som et av de best egnede verktøyene for å bygge formue, så jeg velger likevel å dele noen tanker om dette. Jeg vil understreke at det jeg skriver om på dette området ikke er tatt ut av luften, men er basert på samtaler med personer som selv eier utleieboliger og det jeg har lest om temaet.

Grunnen til at så mange har blitt rike på å investere i utleieboliger, er ikke primært at verdistigningen i boligmarkedet er så voldsomt høy. Den gjennomsnittlige forventede verdistigningen over tid er faktisk lavere i boligmarkedet enn i aksjemarkedet. Det som skiller boligmarkedet fra de fleste andre markedet, er at man i mye større grad har mulighet til å lånefinansiere investeringene. La meg illustrere dette gjennom et eksempel:

1. Du har kr 200.000 stående på en bankkonto som du ønsker å investere. Du ønsker en lettpleid formue, så du plasserer dem i et globalt aksjefond. Etter ett år er andelene dine steget i verdi til kr 220.000 (10 % verdistigning).
2. Du har kr 200.000 stående på en bankkonto som du ønsker å investere. Du ønsker størst mulig avkastning, så du låner kr 800.000 og kjøper en liten leilighet til kr 1.000.000. Etter ett år selger du leiligheten til kr 1.070.000 (7 % verdistigning). Lånet på kr 800.000 hadde en effektiv rente på 4 %, så den totale rentekostnaden for året var på 32.000. Total avkastning blir da på kr 38.000 (salgspris – kjøpspris – rentekostnader). Det du har investert av egne penger er fortsatt kr 200.000, så avkastningen på din investering er på 19 %.

I eksempelet ovenfor ser vi at selv om prisstigningen i aksjemarkedet var høyere enn den i boligmarkedet, så fikk du likevel en høyere prosentvis avkastning på din investering i boligmarkedet. Dette kalles «giring» og skyldes altså at du ikke bare investerer egne penger, men også andres penger. Det spesielle med boligmarkedet er som nevnt at du kan belåne dine investeringer i et mye større omfang enn du kan med andre typer investeringer. Hvis du går til banken din og sier du har kr 200.000 og ønsker å låne kr 800.000 til å kjøpe andeler i aksjefond, vil du høyst sannsynlig få tilbakemelding om at dette ikke lar seg gjøre. Dette er imidlertid fullt mulig i boligmarkedet. Du kan også låne penger til aksjekjøp hos enkelte nettmeglere, men du kan som regel ikke belåne et aksjekjøp like mye som et boligkjøp og renten er i de fleste tilfeller høyere enn den er i boligmarkedet. Jeg vil understreke at jeg her snakker om vanlige privatpersoner. For profesjonelle investorer og tradere finnes det et eget marked der det ofte er mulig med en svært høy belåningsgrad, enten direkte gjennom at man kan låne til kjøp av enkeltaksjer eller indirekte gjennom derivatmarkedet.

Giring er altså grunnen til at så mange har blitt rike i boligmarkedet. Å bli rik ved hjelp av andres penger kan være en «snarvei» til rikdom, og dette er noe som Robert Kiyosaki skriver mye om i sine Rich Dad-bøker. Du må imidlertid aldri glemme at det å gire investeringene dine vil øke risikoen betydelig. Mange har blitt rike i eiendomsmarkedet, men mange har også gått til grunne økonomisk pga. høyt belånte eiendomsinvesteringer i et marked som faller.

Her er ti tips for hvordan du kan lykkes med investering i utleiebolig:

1. Kjenn det lokale markedet. Vi snakker gjerne om boligmarkedet som ett marked, men i realiteten er det snakk om en rekke ulike markeder. Prisene kan falle et sted i landet, mens de stiger et annet sted. I enkelte tilfeller kan det være store forskjeller mellom bydelene i en og samme by. Når du skal investere i boligmarkedet, er det derfor svært viktig at du kjenner til de lokale forholdene.
2. Finn en god megler. Eiendomsmeglere har et frynsete rykte (nesten like ille som bruktbilselgere). Dette skyldes at de jo i realiteten er selgere, og at de har et «stammespråk» som virker helt urimelig på folk flest. Et hus som holder på å falle sammen, bør kalles en «rønne», men en megler vil heller si at huset har «stort utviklingspotensiale». 🙂 Men selv om du må ta alt en eiendomsmelger sier med en stor klype salt, kan de likevel sitte med mye nyttig kunnskap for deg som vurderer å investere i en utleiebolig. En god megler kjenner som regel det lokale markedet bedre enn noen annen, og dette bør du absolutt utnytte.
3. Pass på kontantstrømmen. I Rich Dad-bøkene snakkes det mye om kontantstrøm (cashflow). Når du skal investere i en utleiebolig, bør du sette opp et regnestykke for hvordan den månedlige kontantstrømmen vil se ut. Penger du får inn vil jo være leieinntekten, mens penger som går ut vil være renter og avdrag på lån, løpende vedlikehold, kommunale avgifter osv. Det beste er om du klarer å skape en positiv pengestrøm allerede fra starten av, men ofte vil du ikke kunne dekke avdraget på lånet fullt ut med leieinntekten i begynnelsen. Deler av avdraget må du derfor dekke på annet vis. Det er imidlertid ikke noe galt i dette. Dersom du klarer å dekke noe av avdraget på lånet med leieinntekten, og markedet stiger, kan det likevel bli en svært lønnsom investering på sikt. Etterhvert som du betaler ned på lånet og leieinntekten stiger, vil du også kunne dekke avdraget med den månedlige renten. Da har du skapt en skikkelig «pengemaskin». 🙂
4. Unngå rariteter. Leiemarkedet er sammensatt, men det er et mye større marked for hus og leiligheter med normal standard og moderne løsninger enn for boliger med mange «rariteter». Ikke tenk så mye på hva du personlig liker i en slik situasjon; legg vekt på hva som er vanlig og som «folk flest» forventer.
5. Borettslagsleiligheter kan ikke alltid leies ut. Borettslagsleiligheter kan virke attraktive pga. at de er lavere priset (pga. felleskostnader som også skal dekke fellesgjeld), men i mange tilfeller er det ikke tillatt å leie ut en borettslagsleilighet. Vurderer du en borettslagsleilighet, må du derfor sjekke med styret i borettslaget at det faktisk er lov å leie ut den leiligheten du har tenkt å kjøpe.
6. Ta høyde for at boligen vil stå tom i perioder. En vanlig nybegynnerfeil i dette markedet er at man forutsetter at utleieboligen vil være leid ut hele tiden. Spør en som har erfaring med utleie, og du vil få beskjed om at dette ikke er realistisk. Ta derfor høyde for at utleieboligen din vil stå tom i perioder.
7. Tenk på vedlikeholdsbehovet. Tenk godt igjennom framtidig vedlikeholdsbehov for den boligen du vurderer å investere i. Er du ute etter en lettpleid formue, kan det være en god ide å investere i en nyere leilighet. For en leilighet vil ofte det utvendige vedlikeholdsbehovet være minimalt, og er leiligheten ny, vil også det innvendige vedlikeholdsbehovet være lite de første årene. Å kjøpe en falleferdig bygård kan på sikt bli en gullgruve, men ikke prøv deg på noe slikt hvis du er ute etter noe lettpleid.
8. Ikke gå for fort fram. Eiendomsinvestering er på mange måter «learning by doing», og det tar tid å bli dyktig. Begynn derfor gjerne med en enkel leilighet, og finn ut om dette er noe som du liker å drive på med før du eventuelt kjøper flere boliger.
9. Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. Du har sikkert hørt utsagnet om at de tre nøklene for å lykkes i eiendomsmarkedet er beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet. Nærhet til kollektive transportmidler (mange som leier har ikke bil) og gåavstand til matbutikk er for eksempel forhold som kan gjøre det langt lettere å leie ut en bolig. Det å spørre seg «bilspørsmålet» kan her være nyttig. Dette lyder «hvordan ville det være å bo her uten tilgang til bil?»
10. Sett deg inn i regelverket. Boligutleie er regulert av et ganske omfattende lov- og regelverk. Den viktigste loven er Lov om husleieavtaler (husleieloven), men det er også andre lover og regler du bør kjenne til. Bruk litt tid på å sette deg inn i dette før du investerer i utleiebolig.

I første del av dette innlegget skrev jeg generelt om mine tanker rundt det å investere i egen bolig. I denne delen skal jeg dele ti tips for hvordan du kan bruke boligen din og boliglånet ditt på en god måte i din formuebygging.

1. Bestem deg for en makspris før du kjøper bolig. Det er fort gjort å forelske seg i en bolig på visning og dermed by mer enn man egentlig har råd til. Bestem deg derfor for en makspris, og gå aldri over denne.
2. Bytt bolig så sjelden som mulig. Transaksjonskostnadene ved kjøp og salg av bolig er betydlige, så ikke bytt bolig for ofte. Selvsagt er dette mye enklere sagt enn gjort. I mange tilfeller blir man tvunget til å bytte bolig pga. familieforøkelse, jobbytte, skilsmisse eller lignende. Men prøv likevel å tenke noen år fram i tid. En kollega av meg kjøpte for eksempel en liten leilighet sammen med den nye dama si for litt over et år siden. De var da begge akkurat passert 30 år og ingen av dem hadde barn. Nå er den nye dama blitt kona til min kollega og hun venter barn på slutten av året. Å bo i den lille leiligheten med kun ett soverom når de blir tre i husstanden vil være upraktisk, så nå skal de selge leiligheten og kjøpe seg et rekkehus eller lignende. Både min kollega og hans kone har forresten bra inntekt, så det hadde ikke vært noe problem for dem å investere i et rekkehus allerede for et år siden.
3. Standarden kan heves, størrelsen er ofte gitt. Når man har bestemt seg for hvor man ønsker å bo, vil det i første rekke være størrelsen på boligen og standarden på den som avgjør prisen. Her må man tenke igjennom hva som vil være det viktige noen år fram i tid. Da jeg kjøpte meg enebolig, kjøpte jeg en relativt stor en med middels høy standard. Grunnen til dette var at det var sannsynlig at vi kom til å bli flere i familien etterhvert, og at vi derfor ville komme til å trenge mer plass. Like ved det området der jeg bor, ble det også bygget nye boliger i den tiden vi var på utkikk etter hus. Vi så også på prospektene for disse. Det er jo tross alt mange fordeler ved å kjøpe noe helt nytt. Problemet var at til den prisen vi hadde bestemt oss for, ville vi måtte ta til takke med et mye mindre hus dersom vi skulle kjøpe helt nytt. Dette ville være greit der og da, men nå ville vi ha vokst ut av et slikt hus. Jeg vil likevel komme med en liten advarsel her. Med mindre du har spesielle fagkunnskaper, bør du tenke deg om minst to ganger før du investerer i et skikkelig oppussingsobjekt. Det er en betydelig risiko knyttet til det å investere i en bolig med akutte rehabiliteringsbehov.
4. Ikke gå i «oppussingsfellen». Som jeg skrev om i første del av dette innlegget, må man passe seg godt for oppussingsfellen. Det finnes nesten ikke grenser for hvor mye man kan bruke på oppussing, så hvis man ikke passer på her, vil fort oppussing bli en kostnad som blir så stor at den blir et stort hinder for andre økonomiske mål. Legg vekt på at ting skal fungere og være praktiske framfor at alt skal være så moderne og flott å se på. Mange kan spare utrolig mye penger på å endre tankegangen sin litt på dette området.
5. Ta godt vare på boligen din. Riktig vedlikehold vil forlenge levetiden på det meste. I første del av dette innlegget skrev jeg om min nabo som ikke har malt huset sitt på 15 år. I forrige uke tok jeg en prat med han, og vi kom inn på dette med å male hus. Vi så da litt på huset hans, og tilstanden var verre enn den ser ut til på litt avstand. Naboen min blir nødt til å bytte ganske mange kledningsbord når han skal male huset. Det manglende vedlikeholdet over mange år har ført til råte på mange av bordene. Ta godt vare på boligen din og gjør alltid det vedlikeholdet som er mest viktig først. Det er mye penger å spare på dette.
6. Ta hensyn til tid og kostnad for å komme deg til og fra jobb. Boligprisene i de største byene i Norge er høye. Dette gjør at mange velger å bosette seg i utkanten av byen, selv om de jobber inne i byen. Dette kan være en god måte å gjøre det på, men tenk deg om minst to ganger før du velger en slik løsning. Selv bor og jobber jeg i Trondheim og kjenner godt til forholdene rundt denne byen. Boligprisene i Trondheim er høye, så mange har valgt å bosette seg i nabokommunene Klæbu, Malvik og Melhus. For noen av dem som har valgt å gjøre dette, er det kun snakk om at de må sitte noen minutter ekstra på bussen hver dag. For andre er det langt større ulemper. En kamerat av meg bor i Klæbu, har barnehageplass for sine to barn i Trondheim og jobber en annen plass i Trondheim. Han trives godt i Klæbu, men arbeidsdagene hans blir veldig lange pga. at han bruker så mye tid på å frakte seg og ungene til og fra jobb og barnehage. Dette gjør han med buss, fordi han jobber i sentrum av byen og ikke har tilgang til parkeringsplass på jobben. Misforstå meg ikke. Jeg sier ikke at du ikke skal bosette deg i utkanten av en by. Men tenk igjennom alle konsekvensene før du velger å gjøre det. Kameraten min sparte kanskje rundt en million på å kjøpe seg hus i Klæbu, men bruker godt over en time mer på buss (og venting på buss) hver eneste arbeidsdag enn det jeg gjør. I tillegg er han mye mer avhenging av bil på fritiden enn det jeg er.
7. Sjekk boliglånsrenten din minst en gang per år. Store boliglån koster mye penger, og du bør derfor jevnlig sjekke at du har gode betingelser. Ta en årlig sjekk på at den effektive renten du har ikke er unødvendig høy. Det er stor konkurranse i dette markedet, så du kan fort spare mange penger på å være en aktiv kunde. Mye av grunnen til de enorme overskuddene som endel av de største bankene har, skyldes at de har veldig mange sløve kunder som ikke orker å sjekke sine betingelser jevnlig.
8. Ikke ta opp for høyt boliglån. Tommelfingerregelen min er at du ikke skal ha høyere boliglån enn at du uten store økonomiske problemer kan takle en boliglånsrente på 10 %. I endel tilfeller er boligprisene blitt så høye at man er nødt til å ta opp et lån som er høyere enn dette for å få råd til å kjøpe seg en bolig der man ønsker å bo. I så fall vil jeg anbefale å ha fullt fokus på det å betale ned på boliglånet til du er innenfor denne grensen. Ikke begynn å spare i aksjefond eller lignende hvis du har så høyt boliglån at du bare så vidt klarer å betale renter og avdrag med dagens lave rentenivå.
9. Betal gjerne ned boliglånet ditt over lang tid. Når du har kommet deg innenfor grensen nevnt i punkt 8, bør du tenke igjennom hvordan du ønsker å spare videre. En løsning er å fortsette å betale ned maksimalt på boliglånet hver måned, og på den måten bli gjeldsfri på kortest mulig tid. Mange velger denne løsningen og jeg skal ikke påstå at den er dårlig. Jeg vil imidlertid ikke anbefale å gjøre det slik. Aksjemarkedet har over tid gitt en høyere avkastning enn boligmarkedet, og det vil også være mindre risiko knyttet til det å investere i to markeder framfor kun ett. En løsning som jeg kan anbefale er derfor følgende: når du har nedbetalt boliglånet ditt så mye at du uten store økonomiske problemer kan takle en boliglånsrente på 10 %, endrer du nedbetalingstiden på boligen din til det maksimale av det banken kan tilby. Hvor mange år dette er, varierer fra bank til bank. Det meste jeg har sett tror jeg er 50 års nedbetalingstid. Det du frigjør ekstra hver måned ved å gjøre dette, investerer du i et godt aksjefond. Selv har jeg gått så langt at jeg har hatt avdragsfritt boliglån i noen år, slik at jeg kunne ha spart maksimalt i aksjefond. Dette er en litt mer ekstrem løsning som jeg kun vil anbefale for de som klarer å leve med de store svingningene i aksjemarkedet. For de fleste vil jeg anbefale å fortsette å nedbetale litt på boliglånet hver måned.
10. Tenk deg om før du investerer i flere boliger. En av fordelene med å være millionær, er at man har færre begrensninger på hva man kan bruke fritiden sin til. Dette gjelder dog kun hvis man har en «lettpleid» formue som ikke krever alt for mye av din tid. Mange velger å investere i en eller flere hytter eller feriehus i tillegg til sin vanlige bolig. Å ha en hytte å dra til i helgene er det mange som setter stor pris på, men ikke glem at jo flere hus og hytter du eier, desto mer vil det å kreve av din tid til vedlikehold. En studiekamerat av meg har jobbet seg opp i et større oljefirma i Stavanger og har en svært god inntekt. I løpet av de siste fem årene har han investert i en hytte på fjellet, en hytte ved sjøen og en stor båt. Dette i tillegg til at han har enebolig med stor hage og to ganske små unger. Sist jeg snakket med han innrømmet han at han hadde tatt seg vann over hodet og ikke hadde noe tid igjen til å slappe av lenger. Han har lange arbeidsuker og trives godt med det, men han har investert i alt for mye som krever mye av hans fritid. Jeg er generelt veldig skeptisk til å investere i ting som krever mye oppfølging eller vedlikehold. Hvis det å bli millionær medfører at du ikke lenger har noe tid til overs til å gjøre det du virkelig liker, har du gjort noe ufornuftige valg. Vi er alle forskjellige, og for noen er toppen av lykken det å stå i timesvis å pusse på en båt. Dette er greit nok, men mange av de som investerer i båt liker ikke det å pusse på den. De liker å bruke båten på fjorden en flott sommerdag, men ikke alt det andre. For disse vil jeg si at det ville være mye mer fornuftig å leie en båt når de ønsker det, framfor å kjøpe en. Timesprisen for å leie en båt kan selvsagt virke veldig høy, men sett i en litt større sammenheng er ofte dette en mye bedre løsning likevel.

Det er ikke helt enkelt å gi råd om bolig og boliglån. Veldig mange har en litt spesiell historie på dette området, så generelle råd blir ikke alltid så nyttige. Noen har arvet et hus, og selv om det er fullt av feil kunne de aldri ha tenkt seg å selge det. Noen har en spesielt god leieavtale og velger derfor å avvente det å kjøpe egen bolig. Noen bor i en fraflytningskommune der man slett ikke bør kjøpe bolig, mens andre bor i et pressområde der prisene begynner å bli skummelt høye. Rådene ovenfor må derfor ses på som generelle betraktninger, og det er ikke gitt at du bør følge dem alle. Det er imidlertid en gjennomgangstone i de rådene jeg gir – tenk helhetlig og langsiktig og ikke se på din bolig som ditt eneste verktøy i din formuebygging. Jeg tror alle kan ha nytte av å lytte til denne gjennomgangstonen. 🙂

For mange vil den boligen de bor i være den største investeringen de gjør i løpet av livet. Når en gammel nordmann dør, vil han ofte ha noe penger på en bankkonto, og kanskje også noen andeler i aksjefond, men i de fleste tilfeller vil den største verdien han overfører til sine arvinger være en nedbetalt bolig.

I Norge er det vanlig å eie sin egen bolig. Dette skyldes blant annet at de norske skattereglene favoriserer de som eier framfor de som leier. I tillegg har det de siste to tiårne vært gode tider i boligmarkedet, noe som har ført til at mange lever i den tro at det å investere i bolig er mye sikrere enn det å investere i for eksempel aksjer. På dette området skiller vi nordmenn oss ut fra folk i endel andre land. I mange land i for eksempel Europa er det mest vanlig å leie den boligen man bor i.

Jeg mener at det å investere i egen bolig vil være fornuftig for de fleste nordmenn. Grunnen til dette er at de som eier i gjennomsnitt kommer mye bedre ut av det enn de som leier over tid. Hvorfor er det slik? Kan det her være slik at de som eier er de som i utgangspunktet har høyere inntekt og derfor uansett ville ha kommet bedre ut av det? Dette kan være noe av forklaringen, men neppe hele forklaringen. Jeg tror en av hovedårsakene til dette er at man ved å eie egen bolig tvinger seg selv til å spare. Ved å gradvis betale avdrag på boliglånet, vil man sakte men sikkert bygge seg opp en større og større boligformue. De som leier kan selvsagt spare på annet vis. I teorien kan de plassere det de sparer på å leie i aksjefond eller på en bankkonto. I praksis er det likevel ofte ikke slik. Blir man ikke tvunget til å spare, så sparer man heller ikke noe særlig. Nærmest ubevisst tilpasser man det månedlige forbruket sitt til den månedlige utbetalte inntekten, og pengene bare «forsvinner» uten at man sitter igjen med noe særlig av verdier.

Selv om det å investere i egen bolig ofte vil være lønnsomt på lang sikt, så blir ofte verdistigningen i boligmarkedet veldig overdrevet. For det første lar vi oss lure av «tidseffekten». La oss si at du kjøper en bolig for 2 MNOK og selger den for 4 MNOK etter ti år. Ok, en dobling av verdien høres jo veldig bra ut. Men en dobling på ti år er faktisk ikke mer enn 7 % årlig økning i gjennomsnitt. Dette er en god avkastning, men det er mindre enn det man i gjennomsnitt har oppnådd i aksjemarkedet over lang tid. For det andre unnlater vi ofte å nevne alle kostnader når vi snakker om verdistigning på bolig. I eksempelet ovenfor eide du boligen i ti år. De fleste som eier en bolig i ti år, vil måtte gjøre en god del påkostninger. Og alle som eier egen bolig vet hvor raskt pengene flyr når man begynner å pusse opp eller skifte ut ting på boligen. La oss si at du i eksempelet ovenfor pusser opp badet, bygger en ny garasje og gjør en del annet mindre arbeid i løpet av de ti årene. Dersom disse påkostningene til sammen koster 0,5 MNOK, vil det ikke lenger være snakk om en verdistigning på 2 MNOK, men en verdistigning på 1,5 MNOK. I tilllegg er det svært dyrt å kjøpe og selge bolig. Du solgte boligen for 2 MNOK, men det var neppe det du satt igjen med etter at megleren og staten hadde mottatt sin del av salgssummen. Misforstå meg ikke. Det å investere i egen bolig er ofte lønnsomt på sikt, men ta «røverhistorier» om fantastisk avkastning med en stor klype salt.

En ganske vanlig felle som mange nordmenn går i er «oppussingsfellen». Vi nordmenn er verdensmestre i oppussing. Vi elsker å bytte kjøkken, pusse opp bad, slå ut vegger og legge ny parkett. For mange er dette en hobby. I forhold til tidligere er jo arbeidsuken blitt vesentlig kortere, og med alle moderne hjelpemidler i hjemmet, har mange av oss en god del tid til rådighet. Og mange bruker denne ledige tiden til å pusse opp eget hjem. Dette er særlig en hobby for menn som liker å gå rundt å si at de er handy, og at de fikser alt selv. Problemet med en slik hobby er et det fort tar overhånd. Det finnes nesten ikke grenser for hvor mye man kan bruke på oppussing. Baderomsinnredninger, fliser, parkett og hvitevarer finnes i alle prisklasser, så hvis man ikke passer på, blir dette raskt et veldig stort pengesluk. Men det er jo flott med et nyoppusset hjem, sier du kanskje? Ja, det kan det være, men mange blir aldri ferdige. De som blir sterkest rammet av dette, blir aldri fornøyde. Behovet for å stadig gjøre noe nytt i hjemmet blir bare større og større, og pengene flyr ut i høyt tempo. Så sitter man der med hvitevarer på kjøkkenet som man nesten ikke vet hvordan man skal skru på og parkett på stuegulvet som ikke kan vaskes med vanlig vaskemidler og som ungene ikke får lov til å leke på. 😀 Ok, dette tok litt av, men jeg kjenner faktisk flere som har blitt helt irrasjonelle når det gjelder oppussing. Som jeg har skrevet om i et tidligere innlegg, kan det være mye å spare på å redusere «omløpshastigheten» på det man eier, og det gjelder i høyeste grad også oppussing. Hvis kjøkkenet eller badet fungerer greit og det ikke er noen lekkasjer eller andre praktiske problemer, hvorfor ikke vente et par år til før du pusser opp og heller investert pengene i noe med forventet positiv avkastning? Har du behov for at alt i hjemmet til enhver tid skal være hypermoderne, kan det ta svært lang tid å bli millionær. Det du imidlertid ikke bør spare på, er nødvendig utvendig vedlikehold. Mal huset jevnlig og sjekk med jevne mellomrom at drenering o.l. fungerer som det skal. En nabo av meg har ikke malt huset på 15 år nå, og den gamle malingen har begynt å flasse av i store flak. Inne derimot, har han nettopp pusset opp kjøkkenet. Han risikerer altså å sitte med en nydelig kopp kaffe fra sin svindyre, integrerte Miele kaffemaskin mens den utvendige kledningen på huset råtner. Snakk om å prioritere det som er viktigst først. 😀

I del to av dette innlegget skal jeg skrive om hvordan du kan bruke boligen din og boliglånet ditt på en god måte i din formuebygging.

Du har sikkert hørt rike personer si at «den første millionen var den vanskeligste». Dette er en sannhet som det kan være viktig å ha i bakhodet når du skal i gang med å investere pengene dine. I begynnelsen går formuebyggingen saaaaakte, og dette kan være frustrerende og føre til at mange gir opp og går tilbake til gamle vaner med å bruke opp hele inntekten sin hver måned. Men klarer man å holde ut den innledende og til tider fryktelig kjedelige fasen, vil formuebyggingen etterhvert bli lettere og lettere. Det er to hovedgrunner til at det er slik:

• Det tar tid å lære seg de grunnleggende ferdighetene som må til for å bygge formue. For å gjenta meg selv til det kjedsommelige – må du lære deg å kutte kostnadene dine, øke inntektene dine og investere pengene dine for å klare å bli millionær. Når du har fått disse grunnleggende ferdighetene på plass, vil alt det andre automatisk gå mye lettere. For meg er det for eksempel en helt naturlig ting å investere en betydelig andel av min utbetalte inntekt hver måned, og jeg er alltid oppmerksom på nye muligheter som måtte dukke opp når det gjelder det å øke inntekten min. Dette er vaner som jeg over tid har klart å etablere, og som nå er knyttet til den personen jeg er og ønsker å være. Å gjøre noe annet for meg vil nå være «naturstridig». 🙂 For 15 år siden var jeg imidlertid i en helt annen situasjon. Da satt pengene løst og jeg hadde ingen plan eller strategi for hva jeg holdt på med når det gjaldt min privatøkonomi. Jim Rohn sa noe sånn som at «det er ikke de resultatene du skaper som er det viktigste, men den personen du må utvikle deg til å bli for å klare å skape disse resultatene». Dette ligger det mye visdom i. Tenk for eksempel på historien til Donald Trump. Svært forenklet er historien slik – han var først rik, så mistet han alle sine pengene sine og ble full av gjeld, deretter ble han veldig rik. 😀 Årsakene til at det ble slik er sikkert mange, men jeg vil tro at en av hovedårsakene til at Trump klarte å komme så sterkt tilbake, er måten han utviklet seg som person på. Det har også blitt påstått at dersom man samlet inn alle pengene i hele verden og spredde dem likt til alle jordens mennesker, så ville pengene etter noen år igjen bli fordelt omtrent som de var i utgangspunktet. Jeg tror ikke dette er helt sant, men det er likevel en viss grad av sannhet i dette. De som har «the millionaire mind» vil begynne å akkumulere formue igjen, mens de som sløser og kaster bort de pengene de mottar vil bli like blakke igjen.
• I begynnelsen vil nesten all akkumulering av formue skje ved at du investerer «nye» penger (for eksempel en andel av utbetalt lønn hver måned). Etter hvert som formuen din blir større og større, vil verdistigningen på allerede investerte midler bli tydeligere og tydeligere. Har du ingenting investert, vil det at aksjemarkedet stiger 10 % på et år, ikke gi deg noe verdistigning på din portefølje. Har du kr 100.000 investert, vil porteføljen din imidlertid øke med kr 10.000. Har du kr 1.000.000 investert, vil porteføljen din øke med kr 100.000. Det at de pengene du allerede har investert og akkumulert «jobber» for deg, er en nesten magisk greie som det er veldig motiverende å følge med på. Men for å oppleve denne magien, er det helt nødvendig at du holder ut den første fasen.

Det å bli millionær er altså av ulike grunner en utholdenhetsprøve. Det kan sammenlignes med det å trene seg opp til å løpe en maraton. Bare en liten andel av befolkningen orker å legge inn den nødvendige innsaten som må til for å klare å fullføre en maraton, og bare en liten andel av befolkningen orker å tilegne seg de kunnskapene og vanene som må til for å klare å bli millionær. Men har du først klart å fullføre en maraton, vil det i de fleste tilfeller være ganske enkelt å fullføre en ny. Akkurat slik er det også med penger – har du først klart å opparbeide deg den første millionen, så vil den neste være veldig mye enklere. 🙂

Jeg har fått noen henveldelser fra studenter på Millionærskolen om at jeg må publisere innlegg oftere, øke antall pensumbøker osv. Når det gjelder nye innlegg, har jeg dessverre ikke anledning til å publisere hyppigere enn det jeg allerede gjør. Jeg prøver å publisere ett nytt innlegg hver uke i gjennomsnitt, og noe hyppigere enn det har jeg rett og slett ikke tid til i en travel hverdag med jobb, hus og famile. Jeg har imidlertid full forståelse for at enkelte ønsker å lese mer, og jeg skal derfor i dette innlegget anbefale noen ressurser for dem som synes jeg går for sakte fram. Dette er ikke å anse som pensumlitteratur på Millionærskolen, men mer som «støttelitteratur» for de som er glad i å lese. 🙂

Anbefalte blogger/nettsteder

• Get rich slowly: Denne bloggen ble opprinnelig startet av J. D. Roth. Han skriver fortsatt innlegg på bloggen, men det er også en rekke andre som publiserer innlegg der nå. Bloggen har vært drevet i mange år, og inneholder en omfattende mengde godt stoff.
• The simple dollar: Dette er bloggen til Trent Hamm. Trent er en veldig produktiv skribent og bloggen inneholder en svært stor mengde godt skrevet stoff.
• Early to rise: Dette er en nettside som har eksistert i mange år, og som inneholder mye godt skrevet stoff om personlig økonomi, selvutvikling, kosthold, trening osv. Det er mange ulike skribenter som skriver innlegg på denne nettsiden, men jeg vil spesielt anbefale de innleggene som er skrevet av Mark Morgan Ford. Dette er for øvrig det virkelige navnet til forfatteren av pensumboken The Pledge. Michael Masterson er altså et pseudonym (som klinger ganske kult, spør du meg). 🙂
• Philip Humbert: Det ukentlige nyhetsbrevet til Philip Humbert er et at de eldste i bransjen. Jeg har lest dette nyhetsbrevet i mange år og liker det veldig godt. Når det gjelder nyhetsbrev generelt, vil jeg anbefale deg å begrense mengden abonnementer. Det er mye bedre å abonnere på ett eller noen få som du faktisk leser, enn å få innboksen din fylt opp av haugevis med nyhetsbrev som du aldri får tid til å lese.
• Dersom du liker best å lese på norsk, kan jeg anbefale bloggene Formuebygging og Målbevisst. Jeg rangerer ikke disse fullt så høyt som de engelskspråklige ressursene nevnt ovenfor, men de er absolutt interessante å følge med på og kan gi deg mange gode tips. Jeg har også skrevet innlegg på denne bloggen i flere år før jeg lanserte Millionærskolen, og mange av de gamle innleggene kan være nyttige å lese. Jeg har spesielt fått mange gode tilbakemeldinger på de 100 pengetipsene jeg skrev da bloggen ble lansert.

Anbefalt tidsskrift

• Dine Penger: Jeg har vært fast leser av Dine Penger i en årrekke, og kan varmt anbefale et abonnement til alle studenter på Millionærskolen. I dette tidsskriftet skrives det bredt om ulike temaer innenfor personling økonomi (samt litt tullestoff om vin, pengespill og annet, men det ser vi bort ifra her), og jevnt over er stoffet godt skrevet og flott illustrert (vi snakker her om informative figurer, ikke bikinidamer). 🙂 Dine Penger er raskt ute med å vurdere nye spareprodukter som blir lansert, så før du investerer i det «rådgiveren» i banken din anbefaler, kan det være lønnsomt å avvente og se hva Dine Penger mener om produktet først.

Anbefalte bøker

• The success principles av Jack Canfield. Det er skrevet mange gode selvutviklingsbøker, men denne er en av de aller beste. I denne boken får du en rekke tips om hvordan du kan bli den beste utgaven av deg selv.
• 7 strategies for wealth and happiness av Jim Rohn. Dette er en selvutviklingsbok av mesteren Jim Rohn. I motsetning til The success principles, er denne boken kortfattet og kan leses på et par kvelder.
• Think and grow rich av Napoleon Hill. Dette er en gammel klassiker som fortsatt selger godt. Grunnen til det er at den er velskrevet og inneholder veldig mye bra stoff.
• The richest man in Babylon av George S. Clason. Dette er en annen gammel klassiker, og beskriver alle «evigvarende sannheter» om hvordan man kan bli rik på en god måte.
• Get paid more and promoted faster av Brian Tracy. Dette er en kortfattet bok som tar for seg hvordan du kan gå fram for å øke inntektene dine.

Dette skulle holde en stund for de aller fleste. Den samlede mengden lesestoff i alt som er nevt overnfor er veldig stor, så her kan du lese døgnet rundt i mange uker hvis du vil (jeg vil selvsagt ikke anbefale det). 🙂

La oss forutsette at du har fulgt de rådene jeg har gitt i de siste innleggene i Millionærskolen. Du har kvittet deg med all dyr gjeld, du har bygget deg opp en bufferkonto, du har forstått hva som er forskjellen på god og dårlig gjeld og du har innsett at du må spare en betydelig andel av inntekten din hver måned for å klare å bli millionær i løpet av noen år. La oss videre forutsette at du har jobbet hardt de siste månedene med å øke inntektene dine og redusere kostnadene dine, og at du nå er i følgende situasjon:

• Netto utbetalt månedslønn: kr 30.000
• Månedlige kostnader: kr 20.000
• Månedlig sparing: kr 10.000

Det store spørsmålet blir da – hva skal du investere de kr 10.000 i hver måned? Det finnes opplagt ikke noe fasitsvar på dette spørsmålet,  og det er nesten et uendelig antall markeder og produkter du kan investere i. I Millionærskolen skal jeg ikke skrive om alle investeringsmuligheter, men holde meg til noen få investeringsalternativer der det finnes velfungerende markeder for kjøp og salg, og der man har lang avkastningshistorikk. Jeg vil altså ikke skrive om det å investere i strutsefarmer, fransk kunst fra det 14. århundre eller amerikanske baseballkort. 🙂

I Millionærskolen vil jeg ta for meg følgende type investeringer:

• Investering i egen bolig
• Investering i utleiebolig
• Investering i passive aksjefond
• Investering i aktive aksjefond
• Investering i enkeltaksjer
• Investering i obligasjonsfond
• Investering i pengemarkedsfond og bankinnskudd

Noen av mine elever på Millionærskolen syns kanskje at denne listen er litt kjedelig, og kunne tenke seg å lære om litt mer spenstige investeringsformer. Til disse vil jeg si følgende:

• Målet mitt er å gjøre mine lesere til millionærer, ikke å gi dere mest mulig spenning i hverdagen.
• En fryktelig kjedelig investeringsplan kan være en svært lønnsom en.

Jeg vil faktisk påstå at grunnen til at så mange mislykkes med sine investeringer, er at de søker spenning når de investerer. Dette fører til at de investerer i ting de ikke forstår, de kjøper og selger på feil tidspunkt og de kjøper og selger alt for hyppig. Resulatetet av dette er gjerne at de får elendig avkastning (som regel negativ avkastning), og at de for å prøve å redde de få kronene de har igjen, investerer i noe som er enda mer spekulativt. Til slutt har de sløst bort hele sin investeringskapital og går tilbake til gamle vaner med å bruke opp hele inntekten sin hver måned. Ikke la dette skje med deg! Dersom du liker fart og spenning, sørg for å få utløp for dette på annet vis. De aller fleste som prøver å tilfredsstille sitt behov for fart og spennig når de investerer penger, ender opp med å tape penger.

Når du begynner å investere, vil det gjerne bli slik at du blir din egen verste fiende. Faktisk er det å sette opp en investeringsplan som vil gjøre deg til millionær i løpet av noen år, relativt enkelt. Det å gjennomføre planen derimot, er mye vanskeligere. I aksjemarkedet for eksempel, er det slik at det ikke er veldig uvanlig at det kommer to-tre år på rad med negativ avkastning. Å holde hodet kaldt og ikke gjøre noe dumt mens man ser at pengene sine taper seg i verdi over en lengre periode, er noe de færreste klarer. Å lære seg å bli mer tålmodig og stole på at ting vil ordne seg på sikt, er man bare helt nødt til dersom man skal lykkes som investor.

Etter en innledende «opprydningsfase», der du har kvittet deg med dyr gjeld og bygget opp en tilstrekkelig bufferkonto, er du klar til å begynne å investere. I denne sammenheng anser jeg det som svært viktig at du har et realistisk syn på hva du kan forvente deg av avkastning og verdistigning på dine investeringer.

Fondsbransjen bruker ofte påstander av denne typen i sin reklame: «et par hundrelapper i måneden er nok». Du har kanskje også hørt vitsen «spar litt hver måned, og du vil bli overrasket over hvor lite du har ved slutten av året». Begge disse påstandene kan ikke være helt sanne, så hvilken er den korrekte? Dessverre reflekterer vitsen i dette tilfelle mye bedre virkeligheten enn reklamesetningen fra fondsbransjen.

Er «et par hundrelapper i måneden er nok» en direkte løgn? Nei, men det man ofte «glemmer» å fortelle, er at dersom du skal bygge deg opp en betydelig formue ved å spare et par hundrelapper i måneden, så må du spare i flere tiår. Så ja, dersom du som nyutdannet 23-åring tegner en spareavtale i et godt aksjefond på kr 200 per måned, og holder fram med dette til du pensjonerer deg som 70-åring, vil du ha opparbeidet deg en solid «tilleggspensjon». Men Millionærskolen er ikke først og fremst for dem som ønsker en fin tilleggspensjon flere tiår fram i tid. Millionærskolen er skrevet for deg som er mye mer ambisiøs enn som så.

Første investeringsråd i Millionærskolen er derfor som følger: du er nødt til å investere en betydelig andel av din utbetalte inntekt hver måned. Et absolutt minimum er 10 % av utbetalt inntekt, men helst bør du ligge en god del høyere enn det. «Et par hundrelapper i måneden» er ihvertfall ikke nok (selv om dette også opplagt er mye bedre enn ingenting hver måned)! Du bør derfor ha fullt fokus på å øke inntektene dine og kutte kostnadene dine, fram til du kan klare å leve på maksimalt 90 % av utbetalt lønn hver måned. Det er lite å hente på å følge de andre investeringrådene jeg vil gi i kommende innlegg før du har dette på plass.

Hva er det første du tenker på når du hører ordet gjeld? Er gjeld noe positivt eller negativt i dine ører?

Sannheten er at gjeld ikke er hverken noe positivt eller noe negativt, men begge deler. Gjeld kan føre deg ut i et økonomisk uføre som du aldri kommer deg ut av, men gjeld kan også bidra til at du når dine økonomisk mål langt raskere enn du ville ha gjort uten gjeld. Vi kan sammenligne det med en skarp kniv. Brukt på riktig måte kan en skarp kniv bidra til at du kan klare å lage de nydeligste retter på kjøkkenet. Er du imidlertid uforsiktig med den skarpe kniven, kan du påføre deg selv og andre alvorige skader.

Vi snakker altså om god og dårlig gjeld, og her er mine definisjoner:

• Dårlig gjeld: Gjeld med en høyere effektiv rente enn forventet årlig verdiendring på det gjelden har finansiert.
• God gjeld: Gjeld med en lavere effektiv rente enn forventet årlig verdistigning på det gjelden har finansiert.

La oss si at du tar opp et lån for å kjøpe deg ny bil. Er dette god eller dårlig gjeld? Billån er opplagt dårlig gjeld. I de aller fleste tilfeller vil en bil falle i verdi, og å låne penger til noe som faller i verdi er dårlig butikk.

Hva med å ta opp lån for å kjøpe bolig? Dette vil i mange tilfeller være snakk om god gjeld. Dersom boliglånet har en effektiv rente på 4 %, og boligen du kjøper har en forventet verdistigning på 6 %, vil du hvert år tjene på å ha denne gjelden. Det er god butikk.

Mange mangemillionærer og milliardærer ville aldri ha klart å opparbeide seg så store formuer som de har, hvis de ikke hadde hatt tilgang til god gjeld. La oss si at du kunne låne en milliard kroner til 5 % årlig effektiv rente. Dersom du hadde funnet noe å investere disse pengene i som hadde gitt en årlig verdistigning på 8 %, ville du hvert år ha tjent 30 millioner kroner. Slik opererer de store finansguttene (og til en viss grad finansjentene).

Hvis god gjeld kan gjøre deg rik på kort tid, hvorfor er det ikke slik at alle tar opp maksimalt med lån? Årsaken er selvsagt risiko. I eksempelet ovenfor forutsatte vi at du kunne investere den lånte milliarden til 8 % årlig avkastning. I den virkelige verden vil det imidlertid nesten alltid være slik at det er usikkerhet knyttet til verdistigningen på det man investerer i, og denne usikkerheten er større jo kortere tidsrom man ser på. I aksjemarkedet kan man for eksempel forvente å klare å oppnå en årlig avkastning på 8-10 % på lang sikt, men avkastningen det enkelte år er svært variabel.

I Millionærskolen skal jeg ikke anbefale deg å ta opp masse gjeld, men det er veldig viktig at du forstår forskjellen på god og dårlig gjeld. Å ha som fremste økonomiske mål å bli gjeldsfri kan være et godt mål, men dette vil sannsynligvis ikke være den beste måten å bli millionær på. Jeg kunne for eksempel ha vært gjeldsfri for mange år siden, men har valgt å betale ned boliglånet mitt svært langsomt og heller investert pengene i aksjemarkedet. Så langt har dette vist seg å være et godt valg.

I forrige innlegg skrev jeg om at du må kvitte deg med dyr gjeld før du begynner å investere. I tillegg til å kvitte deg med dyr gjeld, bør du også opprette en bufferkonto (dersom du ikke allerede har en).

En bufferkonto er en bankkonto der du har et innskudd som kun skal brukes til uforutsette kostnader. Det er mange fordeler med å ha en bufferkonto. Den mest opplagte fordelen er at du slipper å ta opp et svindyrt forbrukslån dersom vaskemaskinen eller lignende plutselig skulle ta kvelden. En annen fordel, som ikke diskuteres like ofte, er at du ved hjelp av en bufferkonto kan være ditt egen forsikringsselskap for alle småtingene du eier. Særlig i elektronikkbransjen er det vanlig å selge veldig dyre forsikringer knyttet til det enkelte produkt. Kjøper du en ny mobiltelefon eller en ny tv, får du ofte spørsmål om du vil tegne en forsikring i tilfelle du skulle være uheldig. Mitt råd er å alltid si nei til slike forsikringer. Kostnaden kan kanskje virke beskjeden per år for det enkelte produkt, men over år kan det bli en stor helt unødvendig ekstrakostnad dersom du har for vane å si ja til slike forsikringer.

Så, hvor stor skal en bufferkonto være? Dette finnes det ikke noe fasitsvar på, for det vil avhenge av mange ulike faktorer. Følgende retningslinjer kan imidlertid være greie å ta utgangspunkt i:

• Hvis du har mye dyr gjeld, bør du prioritere å kvitte deg med denne framfor å bygge opp en stor bufferkonto. En viss bufferkonto bør imidlertid alle ha. Har du mye dyr gjeld og ingen bufferkonto, vil jeg anbefale at du fordeler det du sparer hver måned 50/50 mellom nedbetaling av gjeld og oppbygging av en bufferkonto, fram til du har kr 10.000 på bufferkontoen.
• Når du har kvittet deg med den dyre gjelden din, øker du bufferkontoen din til en utbetalt månedslønn.
• Når bufferkontoen din tilsvarerer en utbetalt månedslønn, fordeler du det du sparer hver måned 50/50 mellom videre oppbygging av bufferkontoen og investering. Dette gjør du fram til bufferkontoen tilsvarer to utbetalte månedslønner.

Følger du denne framgangsmåten, vil du gradvis bygge opp bufferkontoen din etterhvert som du kvitter deg med dyr gjeld og du vil ende opp med en bufferkonto som tilsvarer to utbetalte månedslønner. Dette vil for de fleste være en tilstrekkelig stor bufferkonto.

Vær streng med deg selv når det gjelder hva du kan bruke bufferkontoen til. Å bruke av bufferkontoen til å kjøpe ny oppvaskmaskin fordi den gamle går i stykker, er greit. Å kjøpe ny oppvaskmaskin fordi den gamle har fått en ripe i døren, er ikke greit. Å bruke av bufferkontoen fordi du holder på å sulte i hjel, er greit (her snakker vi om at du er helt tom for mat, har du hermetisk ananas som du kan spise i et par dager fram til neste lønning, bør du gjøre det). Å bruke av bufferkontoen til å gå på en fin restaurant, er ikke greit. Jeg håper du forstår hva jeg mener – en bufferkonto skal kun brukes når det oppstår en liten «krise», ikke når det plutselig dukker opp noe spennende å bruke penger på.